КОНСУЛЬТАЦИЯ ЭКСПЕРТОВ
Задать вопрос

Запись на консультацию:
Тел.: 8 (499) 76-222-01
РАЗДЕЛЫ
Сделки с недвижимостью
Риски правообладателей недвижимости
Оформление и регистрация сделок
Новостройки (долевое строительство жилья)
Коммерческое строительство
Землепользование
Реконструкция, ремонт, перепланировки
Конкурсы и аукционы
Проверки государственных органов
Расчет убытков
Обеспечение исполнения
Законодательство
Обзоры судебных решений
ПОИСК ПО САЙТУ

в разделах
в новостях
везде
 
Подписаться на
рассылку
каталог объектов недвижимости

 
Главная Стоимость услуг Контакты Вакансии

Юридические услуги при сделках с недвижимостью

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ

 

Ипотечное кредитование – это система долгосрочного кредитования на приобретение жилья под залог недвижимости.

В России ипотека развивается быстрыми темпами, сейчас наблюдается рост предложений в сфере предоставления ипотечных кредитов, с разнообразными вариантами. Однако, некоторые сложности все же возникают. Выбор ипотечных кредитов достаточно широк, но далеко не все банки могут предоставить ипотечный кредит на покупку квартиры в новостройке.

В классическом варианте кредит на покупку квартиры в новостройке выдается лицу при условии залога уже имеющейся у него недвижимости. А что делать если собственной недвижимости нет?

 Приобрести квартиру в новостройке не имея своей недвижимости в собственности можно, правда, это будет не совсем ипотечный кредит, потому что залогом будет выступать не недвижимость, а права на требование доли в строящемся доме. Но такая практика у банков имеется. При этом у каждого банка существуют свои условия выдачи ипотечного кредита. Рассмотрим наиболее общие из них.

Прежде всего, для того, чтобы купить квартиру в Москве Вы должны располагать денежной суммой, составляющей как минимум 20% ее стоимости. Остальную необходимую для покупки жилья сумму, Вам выдает банк. Не стоит забывать о расходах, на предоставление платных услуг связанных с получением кредита (например, открытие счета, аренда ячейки), поэтому, будет лучше, если Вам удастся уточнить полную стоимость всех процедур.

Под залог прав требования по договору инвестирования банк выдает кредит, составляющий 70-80% от стоимости квартиры. Кредит выдается конкретному физическому лицу, платежеспособность которого подтверждена документально (справка с работы, декларация с отметкой налоговых органов и т.п.). Главное условие - заемщик должен иметь стабильный доход, позволяющий ежемесячно выплачивать кредит и проценты по нему без ущерба для семьи. В некоторых банках для оценки платежеспособности учитываются банковские депозиты, ценные бумаги, страховые выплаты. Банк попросит Вас предоставить данные о постоянном доходе, образовании, трудовом стаже, составе семьи, имеющемся имуществе. В качестве дохода может рассматриваться зарплата по основному месту работы и по трудовому договору, прибыль от сдачи в аренду имеющегося имущества. Заемщик должен предоставить в банк пакет документов, включающий документы на новостройку (от 3 до 20 документов, все зависит от банка и от сложности конкретной ситуации у заемщика).

Получив необходимые данные, банк принимает решение о выдаче кредита или в отказе от его выдачи, причины отказа могут не объясняться. Банк может увеличить или уменьшить размер запрашиваемой Вами суммы. Это может произойти, если приобретаемую Вами недвижимость банк сочтет неликвидной.

В случае отказа остается возможность получить кредит в другом банке. Однако, кредитные организации могут обмениваться информацией о недобросовестных заемщиках, поэтому, если Вы ранее имели проблемы с возвратом потребительского кредита, эта возможность становится менее реальной. В любом случае последнее слово за банками, никто не сможет заставить банк предоставить кредит, если он того не желает.

После получения положительного ответа наступает этап заключения договора с застройщиком. Деньги  выдаются по согласованному с банком инвестиционному договору, в котором прописываются особые условия, в частности, в текст  вносятся положения о том, что квартира приобретается на заемные средства и  с момента регистрации на нее права собственности переходит банку в качестве залога.

 Выдача кредита в зависимости от программы кредитования происходит или в день заключения договора (деньги закладываются в депозитарную ячейку банка наличными), или после получения зарегистрированного договора (деньги перечисляются на счет застройщика).

Первоначальный взнос (Ваши собственные средства) необходимо выплатить в день заключения договора наличными. Они поступают на специальный счет в банке или кладутся в депозитарную ячейку.

Особенностью получения кредита на приобретение строящегося жилья является положительная оценка застройщика самим банком. Кредитные организации не станут работать с первой попавшейся строительной компанией и сначала проверяют, все ли у застройщика в порядке с документацией. В банк необходимо предоставить документы на застройщиков и исходно-разрешительную документацию по строительству. Проблема состоит в том, что не все застройщики обладают полным пакетом документов по строящимся объектам, поэтому банки вынуждены производить оценку жизнеспособности того или иного проекта. В этом случае время рассмотрения заявки на предоставление кредита может значительно увеличиться. К тому же, многие кредитные организации имеют свои «черные» списки застройщиков. Но даже если в деятельности Вашего застройщика обнаружатся «подводные камни», банк может рекомендовать другую строительную компанию-партнера. Если Вас предложение банка устроит, Вы согласитесь, то сможете сэкономить время, которое обычно тратиться банком на проверку надежности застройщика и оценку объекта недвижимости.

В последнее время все чаще можно встретить ситуацию, при которой, обращаясь к застройщику (или в агентство) по вопросу приобретения жилья, Вы получаете полную информацию о возможных вариантах квартир и перечень банков, работающих с застройщиком. Таким образом, есть выбор между тем или иным банком, соответственно, между той или иной программой кредитования.

Программы хоть и не значительно, но все-таки отличаются друг от друга. Например, не все банки кредитуют под залог прав требования,  некоторые кредитуют только под залог имеющейся недвижимости (ДельтаКредит), другим банкам необходимо наличие поручителей (Банк Москвы, Сбербанк). Многими банками наложен мораторий на досрочный возврат кредита, таким образом, в случае улучшения материального положения, Вы не сможете без штрафных санкций рассчитаться с банком досрочно.

При выборе ипотечной программы особое внимание стоит обратить на то:

- будете ли Вы являться собственником квартиры до полного погашения долга по кредиту;

- на максимальную долю выплат от совокупного дохода (не более 40%);

- на процедуру взыскания залога и предоставления временного жилья.

Инвестиционные риски до присвоения квартире статуса собственности компенсируются банком путем увеличения процентной ставки на период строительства. При этом у большинства банков период расчетов процентов по кредиту делится на этапы: до окончания строительства (банк страхует себя повышенной процентной ставкой) и до окончания государственной регистрации прав на приобретенную недвижимость (процентная ставка понижается). Таким образом, процентная ставка в течение этих периодов меняется. И в этом случае имеет смысл приобретать квартиру непосредственно перед сдачей дома Госкомиссии.

Как правило, любая программа ипотечного кредитования требует оформления страховки:

- на приобретаемую квартиру

- на страхование права собственности на квартиру (титульное страхование)

- на жизнь и трудоспособность заемщика.

Страховка должна быть оформлена до момента выдачи кредита. В большинстве случаев Банк рекомендует страховую кампанию, являющуюся его партнером.

Погашение кредита происходит ежемесячно равными платежами, сюда входят проценты по кредиту и часть основного долга, что позволяет планировать свой бюджет. Если в ходе погашения кредита Вы по объективным причинам не сможете вносить платежи в полном объеме, банк постарается выработать взаимно приемлемое решение, например, может быть предоставлена отсрочка выплаты основного долга (на проценты отсрочка не распространяется). Однако, если эти усилия не дадут результата, Вам придется продать жилье и погасить задолженность перед банком.

Большинство ипотечных программ банков предусматривает возможность досрочного погашения кредита, но с некоторыми ограничениями. Например, может быть наложен запрет на досрочное погашение в течении определенного времени (Райффайзенбанк, Абсолют-банк) или предусмотрена комиссия в размере до 3% на погашение кредита в течении первых трех месяцев.

После окончания строительства, квартира оформляется в Вашу собственность, Вы владеете и пользуетесь этой квартирой, однако, не вправе распорядиться ею (например, сдать в аренду, продать). Приобретенная квартира становится обеспечением кредита, она будет находиться в залоге у банка (о чем делается соответствующая запись в свидетельстве о собственности), пока Вы полностью не выплатите всю сумму, полученную по кредиту плюс проценты.

Подводя итог, хочется заметить, что, не смотря на то, что при покупке квартиры в кредит происходит определенная переплата за квартиру и с момента первого обращения в банк до новоселья может пройти до полугода, ипотечный кредит обладает своими преимуществами.

Основное преимущество приобретения жилья путем ипотечного кредитования состоит в отсутствии необходимости многолетнего накопления средств. За это время стоимость квартиры может значительно вырасти, а при заключении договора об ипотеке цена фиксируется, и никакой ее рост Вас может не волновать. Кроме того, купив новую квартиру в кредит, Вы можете воспользоваться значительными льготами по подоходному налогу. В соответствии с Налоговым Кодексом (ст.220 НК РФ), налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на новое строительство, либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации. Общий размер данного вычета не может превышать 1,000,000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.

 

Митряхина Елена Александровна

Юрист-эксперт

Консультационный Центр Недвижимости

  

 





© 2005 Консультационный Центр Недвижимости
119019, г.Москва, ул.Новый Арбат, д.11, стр.1
125480, г.Москва, ул. Героев Панфиловцев, дом 9, корп. 3
Тел.: 8 (499) 762-22-01, E-mail: info@riskam.net
Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-22794
Юридическая информация
Яндекс цитированияRambler's Top100

Дизайн сайта: www.yatska.ru