КОНСУЛЬТАЦИЯ ЭКСПЕРТОВ
Задать вопрос

Запись на консультацию:
Тел.: 8 (499) 76-222-01
РАЗДЕЛЫ
Сделки с недвижимостью
Риски правообладателей недвижимости
Оформление и регистрация сделок
Новостройки (долевое строительство жилья)
Коммерческое строительство
Землепользование
Реконструкция, ремонт, перепланировки
Конкурсы и аукционы
Проверки государственных органов
Расчет убытков
Обеспечение исполнения
Законодательство
Обзоры судебных решений
ПОИСК ПО САЙТУ

в разделах
в новостях
везде
 
Подписаться на
рассылку
каталог объектов недвижимости

 
Главная Стоимость услуг Контакты Вакансии

Юридические услуги при сделках с недвижимостью

НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ ПРИ ПОКУПКЕ И ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА.

 

     В жизни зачастую мы, купив квартиру или продав за хорошую цену подержанный автомобиль, радуемся, что приобрели новую вещь или избавились от старой, не подозревая при этом, что указанный наш шаг влечет не просто переход вещи от одного собственника к другому, но и массу последствий, связанных с налогами. В частности, продав автомобиль мы получаем деньги, которые признаются по Налоговому Кодексу доходом и подлежат налогообложению. При покупке квартиры мы имеем право на получение неких налоговых послаблений со стороны государства, а именно право платить меньше налогов. Как в этом разобраться и правильно учесть все свои доходы и расходы? Об этом пойдет речь далее.  

 

Регулирование и плательщики налога. Виды вычетов.

 

     Регулирование порядка исчисления налога на доходы физических лиц (более привычным для многих является старое его название, которое содержалось в Законе РФ «О подоходном налоге с физических лиц» - «подоходный налог»), а также предоставление имущественных налоговых вычетов в связи с покупкой и продажей имущества на сегодняшний день осуществляется в соответствии с правилами главы 23 Налогового Кодекса Российской Федерации «Налог на доходы физических лиц». В данной главе определен круг плательщиков  налога на доходы физических лиц, к которым отнесены только физические лица (налоговые резиденты либо нерезиденты).

     В указанной главе предусматривается деление имущественного налогового вычета на:

1)вычет, предоставляемый в результате продажи   имущества (т. е. указывается в каких ситуациях налогоплательщик не должен платить налог в случае продажи своей вещи);

2)вычет, предоставляемый в случае приобретения жилой недвижимости (в этом ситуации налогоплательщик вправе уменьшать сумму налогов, исчисленных при получении других доходов (например, заработной платы)).

     Рассмотрим порядок предоставления налоговых вычетов по каждому из указанных выше виду.

 

Вычет, предоставляемый при продаже имущества.

 

     При продаже физическим лицом (налогоплательщиком) какой-либо вещи он получает соответствующий доход, который подлежит учету при исчислении суммы налога. При этом при определении в течение календарного года (а именно календарный год определен в качестве налогового периода для налога на доходы физических лиц) дохода, подлежащего налогообложению (заработная плата, доход от акций, сумма денежных средств от проданного имущества и т. д.), Налоговый Кодекс РФ позволяет вычесть определенные суммы затрат.

     Например, статья 220 Налогового Кодекса РФ указывает, что имущественный налоговый вычет предоставляется в размере сумм, полученных налогоплательщиком от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, которые находились в собственности у нас менее 3-х лет, в размере до 1 000 000 рублей. При этом необходимо учитывать, что для недвижимого имущества  указанный выше трехгодичный срок начинает исчисляться с даты его государственной регистрации в установленном порядке. Указанный момент не нужно путать с тем моментом когда, к примеру, жилье было выделено вам по ордеру и т. д.

 

      Пример. Гражданин N продал в 2005 году квартиру, которая стоила 1 750 000 рублей и право собственности на которую он зарегистрировал в результате проведенной приватизации в 2003 году (с момента регистрации прошло менее 3-х лет), а также получил заработную плату в размере 100 000 рублей. Таким образом, по итогам 2005 года доход у него составил 1 850 000 рублей, который подлежит обложению налогом по ставке 13%. При подаче налоговой декларации он имеет право написать заявление на предоставление ему имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей, таким образом, уменьшив свой доход до 850 000 рублей, который и будет облагаться по ставке 13%.

     Та же ст. 220 Кодекса указывает на возможность вычета в размере до 125 000 рублей в пределах сумм, полученных налогоплательщиком от продажи иного имущества (не являющегося недвижимым), которое находилось в его собственности менее 3-х лет.

   

      Пример. Гражданин N продал в 2005 году автомобиль за 120 000 рублей, приобретенный в 2003 году (владеет им менее 3-х лет), а также получил заработную плату в размере 100 000 рублей. Таким образом, по итогам 2005 года доход у него составил 320 000 рублей, который подлежит обложению налогом по ставке 13%. При подаче налоговой декларации он имеет право написать заявление на предоставление ему имущественного налогового вычета в размере 120 000 рублей, таким образом, уменьшив налогооблагаемый доход до 100 000 рублей.

 

     Если же имущество принадлежало налогоплательщику на праве собственности свыше трех лет, то может быть предоставлен вычет на полную сумму, полученную от его продажи. Т. е. в данной ситуации любая сумма, полученная от продажи имущества не подлежит налогообложению.  

 

     Пример. Гражданин N продал квартиру, машину и дачу, которые принадлежат ему более 3-х лет на общую сумму 5 000 000 рублей, а также получил заработную плату в размере 100 000 рублей. Таким образом, по итогам 2005 года доход у него составил 5 100 000 рублей. При подаче налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства он вправе  написать заявление на предоставление ему имущественного налогового вычета в размере 5 000 000 рубле. Таким образом, налогооблагаемая база уменьшается до 100 000 рублей.

 

     По вычету, который полагается налогоплательщику в связи с продажей имущества, помимо налоговой декларации должны быть предоставлены основные документы, подтверждающие продажу имущества: договор купли-продажи, документы, подтверждающие владение на праве собственности в течение определенного времени (к примеру, свыше 3-х лет), а также ряд иных документов, требуемых налоговым органом.     

     Налоговая декларация подлежит подаче до 30 апреля года, следующего за отчетным годом, т. е., например, декларация за 2005 год должна быть подана не позднее 30 апреля 2006 года.

 

Вычет, предоставляемый в результате покупки жилой недвижимости.

 

     Подпункт второй пункта первого статьи 220 Налогового Кодекса РФ содержит правила получения имущественного налогового  вычета при покупке жилья.

     В частности, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме потраченной налогоплательщиком на новое строительство либо покупку жилого дома, квартиры или доли в них, а также в сумме, уплаченной за погашение процентов по целевым займам, полученным в банках, организациях и т.д., в сумме до 1 000 000 рублей.

     Указанный вычет был также предусмотрен в Законе РФ «О подоходном налоге с физических лиц», где предусматривалась льгота по подоходному налогу в случае, если приобреталось налогоплательщиком за счет своих средств жилье (это выражалось, к примеру, в не удержании из заработной платы подоходного налога).

 

     Пример. Гражданин N, после продажи своей квартиры, приобрел большую по площади квартиру  за 2 500 000 рублей в том же  году. После получения документов о регистрации права собственности он подал заявление на получение имущественного налогового вычета из суммы своего дохода в размере 1 000 000 рублей (это предельных размер вычета, установленный законом). Таким образом, если гражданин N в 2005 году получит доход в виде заработной платы в размере 100 000 рублей, он имеет право на вычет на полную сумму (так как она меньше указанного в законе предельного размера). При этом у него остается переходящий остаток для исчисления вычета на последующие годы в размере 900 000 рублей. Таким образом, при цене приобретаемого имущества 1 000 000 рублей и выше закон позволяет получить экономию на налоге на доходы физических лиц вплоть до 130 000 рублей.

 

     При этом необходимо иметь в виду, что вычет в связи с приобретением или строительством жилья  предоставляется только  один раз.

     Исключение составляют только ситуации, когда первый раз льгота была предоставлена в соответствии со старым Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц». По новому Налоговому Кодексу РФ налогоплательщик имеет возможность получить право на налоговый вычет второй раз.

 

Основания для использования имущественного вычета.

 

     Само по себе приобретение жилого дома, квартиры и т.п. недостаточно для получения имущественного налогового вычета.

     Необходимо в установленном порядке подать налоговую декларацию и соответствующее письменное заявление, а также необходимые подтверждающие документы, например, платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств за объект жилой недвижимости (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них паспортных данных продавца и т.п.). Иногда налоговые органы просят предоставить свидетельство о государственной регистрации права, договор приобретения имущества (договор купли-продажи, долевого участия в строительстве) и т.п. 

     Необходимо отметить, что большинство договоров с жилой недвижимостью приходится на вторичный рынок жилья и речь обычно идет об оплате по договорам купли-продажи между гражданами. В указанной ситуации нужно особое внимание обратить на ряд правовых проблем, возникающих при оформлении расчетов по договору. Для подтверждения оплаты покупателю жилья достаточно получить от продавца  расписку, составленную в простой письменной форме с указанием всей суммы, полученной по договору.

     Зачастую при предварительной оплате за жилье расписка продавцом не пишется, а в договоре указывается условие типа «… оплата полностью произведена до подписания настоящего договора…». При этом на практике распространены ситуации, когда налоговые органы не принимаю его как доказательство оплаты по договору купли-продажи и отказывают в предоставлении имущественного налогового вычета.

     Данная позиция представляется неправомерной, так как оговор в указанной ситуации носит элемент расписки и налоговый орган обязан принимать его как документ, подтверждающий оплату за жилье (см., к примеру, постановление арбитражного суда кассационной инстанции Федерального Арбитражного Суда Дальневосточного округа от 27.10.2004 года по делу №Ф03-А51/04-2/2670).

     Но зачастую свою правоту налогоплательщику приходится доказывать в суде, что влечет затрат времени и средств. Поэтому, являясь покупателем и зная о том, что предстоит получать имущественный налоговый вычет советуем проконтролировать, чтобы по итогам оформления сделки обязательно присутствовал документ, который подтверждает оплату по договору.

 

Сохранение права на вычет при продаже имущества.

 

     Другой распространенный правовой аспект, который связан с предоставлением налогового вычета в связи с приобретением налогоплательщиком жилья – невозможность в некоторых случаях полностью исчерпать предоставленный налоговый вычет, т. к. налоговый орган каждый год просит нас предоставить заявление о предоставлении вычета и одновременно предоставить все вышеперечисленные документы в качестве «подтверждения имущественного налогового вычета».

     При этом, может случиться ситуация, когда налогоплательщик до наступления очередного года, не воспользовавшись полностью налоговым вычетом, продает жилье. Соответственно у него уже нет документов, подтверждающих право собственности. В данной ситуации налоговый орган обычно расценивает отсутствие документов как повод для отказа в предоставлении имущественного налогового вычета.

     Данная позиция также представляется неправомерной, так как Налоговый Кодекс РФ не предусматривает необходимость процедуры «подтверждения права на получения имущественного налогового вычета» два раза и более. Также, Налоговый Кодекс РФ не содержит в качестве основания для отказа в предоставлении имущественного налогового вычета последующую продажу объекта жилой недвижимости.

     Для защиты своих интересов налогоплательщик вправе подать исковое заявление о признании действий (бездействия) должностных лиц налогового органа незаконными и об обязывании предоставить имущественный налоговый вычет вплоть до его исчерпания (см., например, постановление арбитражного суда кассационной инстанции Федерального Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 14.12.2004 года по делу №А79-4670/2004-СК1-4367).

 

Распределение вычетов между совладельцами имущества.

 

     Учитывая тот факт, что имущественный налоговый вычет предоставляется только один раз, представляется целесообразным  разумно им воспользоваться в случае, если жилье было приобретено в совместную собственность (чаще всего в собственность супругов). Например, прежде всего можно учесть распределение уровня заработков у  супругов и распределить размер вычета (по письменному заявлению) в соответствующей пропорции (например, 10% - супруге и 90% - супругу или наоборот).

     При долевой же собственности (когда размер доли определен в договоре) права свободного распределения размера вычета нет и он предоставляется пропорционально доли в праве собственности на жилье.  

 

Ограничения в предоставлении вычета.

 

     Закон устанавливает определенные исключения в порядок предоставления имущественных вычетов для индивидуальных предпринимателей при продаже ими имущества в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

     Также необходимо указать, что право на имущественный вычет имеют только те граждане, которые имеют в определенном налоговом периоде налогооблагаемый доход (т. к. вычет производится из налогооблагаемой базы).

     Самый распространенный вопрос в этой связи – имеют ли право на получение имущественного налогового вычета в связи с покупкой жилья пенсионеры либо студенты, которые не имеют дополнительного дохода за исключением соответственно пенсии или стипендии. Ответ должен быть отрицательный, т. к. указанные доходы не включаются в налогооблагаемую базу (не облагаются налогом на доходы физических лиц).

     Также, рассматриваемый налоговый вычет не предоставляется, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них произведена за счет предприятия (на котором работает налогоплательщик). В этой ситуации налогоплательщик не только не вправе получить вычет, но будет обязан заплатить налог по ставке 13% от стоимости квартиры, заплаченной за него предприятием.

     Также вычет не применяется при покупке жилого помещения у родственников и иных взаимозависимых лиц (ст. 20 Налогового кодекса РФ).

 

Ручкин Александр Николаевич

Юрист-эксперт

Консультационного центра недвижимости





© 2005 Консультационный Центр Недвижимости
119019, г.Москва, ул.Новый Арбат, д.11, стр.1
125480, г.Москва, ул. Героев Панфиловцев, дом 9, корп. 3
Тел.: 8 (499) 762-22-01, E-mail: info@riskam.net
Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-22794
Юридическая информация
Яндекс цитированияRambler's Top100

Дизайн сайта: www.yatska.ru