НОВЫЙ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС О СОГЛАСОВАНИЯХ И ИНЫХ ПРОЦЕДУРАХ В ХОДЕ ПРОЕКТИРОВАНИЯ И СТРОИТЕЛЬСТВА

Новый градостроительный кодекс РФ, который призван по замыслу разработчиков, существенно снизить административные барьеры в ходе проектирования и строительства и сделать инвестиции в строительство более привлекательным, был принят Государственной Думой РФ 22 декабря 2004 года, уже через два дня одобрен Советом Федерации РФ, подписан Президентом РФ 29 декабря 2004  и вступил в силу 01 января 2005 года  (за исключением ряда положений, предусмотренных Федеральным законом №191-ФЗ от 29.12.04 «О введении в действие градостроительного кодекса РФ»).

Рассмотрим основные положения нового кодифицированного нормативного акта, касающиеся необходимых процедур в ходе проектирования и строительства.  

1.   Инженерные изыскания

Градостроительный кодекс РФ в качестве пред проектного выделяет этап инженерных изысканий, которые  выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. При этом указывается, что данный этап является обязательным, подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий не допускаются.

Инженерные изыскания может осуществлять как застройщик, так и привлекаемое им (или уполномоченным им заказчиком) на основании договора третье лицо. В любом случае лицо, осуществляющее инженерные изыскания, должно соответствовать критериям, указанным в действующих нормативных актах. В частности, деятельность по осуществлению инженерных изысканий для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности  подлежит лицензированию (п.1 ст.17 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности»). Положение о лицензировании деятельности по инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений I (повышенного) и II (нормального) уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утверждено Постановлением Правительства РФ от 21.03.2004  № 174.

Инженерные изыскания выполняются в целях получения:

1)материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, и факторах техно-генного воздействия на окружающую среду, о прогнозе  их   изменения,   необходимых для разработки решений относительно такой территории;

2)материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений,   сору-жений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений,   сооружений,   проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строи-тельства, реконструкции объектов капитального строительства;

3)материалов,  необходимых   для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий,    строений,   сооружений, их инженерной защиты, разработки ре-шений о   проведении   профилактических и других необходимых мероприятий, выпол-нения земляных работ,   а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

Виды инженерных изысканий, состав, объем и метод их выполнения устанавливаются с учетом требований технических регламентов программой инженерных изысканий, разработанной на основе задания застройщика или заказчика, в зависимости от вида и назначения объектов капитального строительства, их конструктивных особенностей, технической сложности и потенциальной опасности, стадии архитектурно-строительного проектирования, а также от сложности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий территории, степени изученности указанных условий.

Порядок выполнения и виды инженерных изысканий, а также состав и форму их материалов устанавливаются Правительством РФ.

2.   Технические условия

Технические условия должны предоставляться бесплатно по запросам правообладателей земельных участков или органов местного самоуправления организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, в течение четырнадцати дней с даты получения запроса.

Технические условия, как минимум, должны содержать:

-данные о максимальной нагрузке и сроках подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

-срок действия технических условий;

-информация о плате за подключение.

При этом сроки действия предоставленных технических условий и условий относительно платы за подключение устанавливаются не менее чем на два года, за исключением случаев, специально предусмотренных законодательством РФ.

Правообладатель земельного участка в течение года с момента получения технических условий и информации о плате за подключение должен определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно-технического обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий.

Осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения организация обязана в определенном действующим законодательством порядке обеспечить правообладателю земельного участка в установленные сроки подключение построенного или реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с предоставленными техническими условиями. Изменение технических условий по инициативе эксплуатирующей организации в течение срока их действия не допускается (кроме специально указанных в законодательстве случаев). 

Правительство РФ может устанавливать порядок определения и предоставления технических условий и определять уровень платы за подключение, а также порядок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Технические условия должны входить в состав градостроительных планов земельных участков. В случае проведении торгов либо предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков для строительства в ином порядке либо при предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства орган местного самоуправления не позднее, чем за тридцать дней до дня принятия решения о любом из указанных выше юридических действий  предоставляет технические условия заинтересованным лицам.

3.   Проектирование

Архитектурно-строительное проектирование осуществляется в следующих случаях:

-при строительстве объектов капитального строительства;

-при их реконструкции (под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения);

-в случаях проведения капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Подготовка проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства.

Проектирование возможно только в границах земельного участка, принадлежащего застройщику (на праве собственности или аренды с правом строительства).

Проектная документация определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения.

Как и инженерные изыскания, подготовка проектной документации может осуществлять либо самым застройщиком, либо привлекаемым им (или заказчиком) третьим лицом. При этом договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий. Однако, в любом случае физические либо юридические лица, осуществляющие архитектурно-строительное проектирование, должны соответствовать критериям, предъявляемым к данному виду деятельности действующим законодательством. Так деятельность по проектированию зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом подлежит лицензированию (п.1 ст.17 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»). Положение о лицензировании деятельности по проектированию зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, также утверждено постановлением Правительства РФ от 21.03.2004 № 174.

Застройщик (или заказчик) предоставляет проектировщикам:

1)градостроительный план земельного участка;

2)результаты  инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);

3)технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика, результатов инженерных изысканий в соответствии с градостроительным планом земельного участка, документами об использовании земельного участка для строительства (в случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для него не устанавливается градостроительный регламент), требованиями технических регламентов и техническими условиями.

Проектная документация объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) должна включать следующие разделы:

1)пояснительная   записка с исходными данными для архитектурно - строительного проектирования,  строительства,   реконструкции, капитального  ремонта   объектов ка-питального  строительства,  в     том числе с результатами инженерных изысканий, тех-ническими условиями;

2)схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответст-вии с градостроительным планом земельного участка;

3)архитектурные решения;

4)конструктивные и объемно-планировочные решения;

5)сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспе-чения, перечень инженерно -  технических мероприятий, содержание технологических решений;

6)проект организации строительства объектов капитального строительства;

7)проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строи-тельства,   их  частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства,   их  частей для строительства,   реконструкции других   объектов капи-тального строительства);

8)перечень мероприятий по охране окружающей среды;

9)перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

10)перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов  к  объектам здраво-охранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, об-щественного   питания,   объектам  делового, административного, финансового, рели-гиозного назначения, объектам жилищного фонда  (в случае подготовки   соответству-ющей проектной документации);

11)проектно-сметная документация объектов капитального строительства, финан-сируемых за счет средств соответствующих бюджетов;

12)иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Правительство РФ устанавливает  состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства, в том числе к линейным объектам.

Проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком после ее государственной экспертизы.

4. Государственная экспертиза проектной документации

 (правила, действующие с 01 января 2006 года)

По общему правилу, проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе, за указанными ниже исключениями.

Предметом государственной экспертизы является оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий.

Порядок организации и проведения государственной экспертизы, а также размер платы за ее проведение устанавливаются Правительством РФ.

Срок проведения государственной экспертизы определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать три месяца.

В проведении государственной экспертизы проектной документации может быть отказано только в следующих случаях:

-отсутствия в проектной документации обязательных разделов, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (см. раздел настоящей статьи «Проектирование»);

-несоответствия установленным Правительством РФ требованиям к составу и содержанию разделов проектной документации.

Результатом государственной экспертизы является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий.

Отрицательное заключение может быть оспорено как застройщиком, так и  заказчиком в судебном порядке. При подготовке к судебному заседанию любой из них, в частности, может направить проектную документацию на негосударственную экспертизу, которая на основании договора проводится аккредитованными организациями в порядке, установленном Правительством РФ.

Застройщик или заказчик вправе также после внесения необходимых изменений и исправлений может направить проектную документацию повторно на государственную экспертизу.

Не требуется государственная экспертиза в отношении проектной документации следующих объектов:

1)отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не  более  чем три, предна-значенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строи-тельства);

2)жилые дома с количеством этажей не  более  чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с сосед-ним  блоком  или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

3) многоквартирные    дома  с  количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или  нескольких блок -  секций, количество которых   не   превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения  общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с   выходом на территорию общего поль-зования;

4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более   чем   два,  общая  площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров   и   которые не   предназначены   для   проживания граждан и осуществления производственной деятельности;

5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых   составляет не   более чем 1500   квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление  санитарно  - защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, требу-ется установление санитарно-защитных зон.

Государственная экспертиза также не проводится в следующих случаях:

-если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство (см. следующий раздел «разрешение на строительство»);

-если применяется типовая проектная документация (то есть положительное заключение государственной экспертизы в отношении проектной документации объектов капитального строительства уже было получено и применяется повторно),

-если осуществляется изменение (модификации) проектной документации, не затрагивающее конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства.

5.Разрешение на строительство

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (действующим законодательством могут быть предусмотрены исключения из данного правила). Застройщик вправе также просить разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1)строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства  на земельном  участке,  предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2)строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3)строительства на   земельном  участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4)изменения  объектов   капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают   конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регла-ментом;

5)иных случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ, законодатель-ством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности.

5а) Переходные положения к новому порядку получения разрешения на строительство.

Необходимо обратить внимание, что указанный далее порядок распространяется на процедуры выдачи разрешений на строительство, осуществляемые после 01 января 2005 года (даты вступления в силу нового Градостроительного кодекса РФ). При этом разрешения на строительство, выданные физическим и юридическим лицам до указанной даты, продолжают действовать.

До установления Правительством РФ формы разрешения на строительство данные разрешения выдаются по формам, утвержденным ранее нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Также необходимо учитывать, что при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства (купле-продаже, уступке права аренды, наследовании и т.п.) срок действия разрешения на строительство сохраняется.

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Однако реконструкция указанных объектов капитального строительства может осуществляться только путем их приведения в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

5б) Структуры, выдающие разрешение на строительство.

По общему правилу, разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

В качестве исключения, Градостроительный кодекс РФ устанавливает, что  разрешение на строительство выдается федеральным органом исполнительной власти или органом исполнительной власти субъекта РФ (в соответствии с их компетенцией) в следующих случаях:

-при  строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов федерального или регионального значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков;

-когда на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент.

Так действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

1)в границах территорий памятников и ансамблей,  включенных  в единый государ-ственный реестр объектов культурного наследия, памятников истории и культуры наро-дов Российской Федерации;

2)в границах территорий общего пользования;

3)занятые линейными объектами.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, земель запаса, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых природных территорий.

Порядок выдачи разрешений на строительство на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, может определяться Правительством РФ и органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

5в) Документы, необходимые для получения разрешения на строительство.

Для получения разрешения на строительство застройщик направляет в соответствующую структуру следующие документы (кроме указанных далее случаев в отношении объектов индивидуального жилищного строительства):

1)заявление о выдаче разрешения;

2)правоустанавливающие документы на земельный участок;

3)градостроительный план земельного участка (до установления   Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка правообладатель земельного участка направляет кадастровый план земельного участка. При этом   предоставление градостроительного плана для получения разрешения на строительство не требуется);

4)следующие материалы проектной документации:

• пояснительная записка;
• схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения   объекта   капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
• схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного   объекта   в   пределах  красных линий, утвержденных в составе документации   по планировке территории применительно к линейным объектам;
• схемы, отображающие архитектурные решения;
• сведения  об   инженерном  оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического  обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
• проект организации строительства объекта капитального строительства;
• проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей.
• положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (кроме случаев, когда государственная экспертиза не требуется);
• разрешение   на   отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции    (в случае,    если застройщику    было предоставлено такое разрешение);
• согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
• положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации (по желанию заказчика).

Кроме указанных выше никакие иные документы от застройщика требоваться не могут.

Для строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в соответствующую структуру:

1)заявление о выдаче разрешения;

2)правоустанавливающие документы на земельный участок;

3)градостроительный план земельного участка (до установления Правительством РФ формы градостроительного плана предоставляется кадастровый план);

4)схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Кроме указанных выше никакие иные документы от застройщика требоваться не могут.

5г) Получение разрешения на строительство.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство структуры обязаны в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

1)провести проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;

2)провести проверку соответствия   проектной   документации   требованиям градо-строительного    плана   земельного участка,  красным   линиям.

В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции также провести проверку проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (до установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка подготовка проектной документации осуществляется на основании архитектурно-планировочных заданий, выдаваемых по заявке застройщика уполномоченным органом, ведающим вопросам архитектуры и градостроительства, в соответствии с Федеральным законом РФ "Об архитектурной деятельности в РФ", и, соответственно,  осуществляется проверка соответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию);

3)выдать разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разреше-ния с указанием причин отказа.

Разрешения на строительство выдается бесплатно по форме, установленной Правительством РФ.

Отказ в выдаче разрешения на строительство возможен только в следующих случаях:

1) при отсутствии каких-либо из перечисленных выше документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство;

2) несоответствии представленных   документов требованиям   градостроительного плана    земельного   участка,   а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства либо реконструкции.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать выдавшей разрешение организации один экземпляр копий материалов инженерных изысканий и проектной документации для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен структурой, его выдавшей, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

6.Строительство

Указанные далее требования предъявляются при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности (в целях оптимизации печатного пространства перечисленные виды деятельности далее по тексту статьи будем именовать одним термином -  «строительство»).

Строительство может осуществлять как застройщиком, так и привлекаемым им или заказчиком на основании договора третьим лицом (третьими лицами). Осуществляющее строительство лицо должны соответствовать критериям, предъявляемым к данному виду деятельности действующим законодательством. В частности, деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом подлежит лицензированию (п.1 ст.17 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»). Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I  и II  уровней ответственности, утверждено Постановлением Правительства РФ от 21.03.2004 № 174.

Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком (или заказчиком) проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством РФ.

7.1. Обязанности застройщика (заказчика)

Согласно требованиям нового Градостроительного кодекса РФ при осуществлении строительства застройщик (заказчик) должен:

1)подготовить земельный участок для строительства и объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта (нормативными правовыми актами РФ могут устанавливаться требования к подготовке земельных участков для строительства);

2)передать лицу, осуществляющему строительство:

-материалы инженерных изысканий;

-проектную документацию;

-разрешение на строительство.

3) если   при   осуществлении строительства   предусмотрен     государственный строительный    надзор (данные случаи указаны далее в  разделе «государственный строительный надзор и порядок проведения проверок»), то направить заблаговременно (но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства)  в   уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора государственный орган извещение о начале таких работ с приложением следующих документов:

-копии разрешения на строительство;

-проектной документации в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;

-копии документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;

-общего и специального журналов, в которых ведется учет выполнения работ.

При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик (заказчик) должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

Выше приведены только основные обязанности застройщика (заказчика), указанные в Градостроительном кодексе РФ. Безусловно, иные нормативные акты, а также условия договоров устанавливают целый перечень дополнительных обязанностей застройщика (заказчика) и требований к нему.

7.2. Обязанности строителей

Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство в соответствии с:

-заданием застройщика (или заказчика);

-проектной документацией;

-требованиями градостроительного плана земельного участка;

-требованиями технических регламентов.

     В ходе строительства в соответствии с требованиями нового Градостроительного кодекса РФ строительная компания обязана:

а)обеспечивать   безопасность    работ   для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

б)обеспечивать доступ на строительную  площадку   представителей   застройщика или заказчика, предоставлять им необходимую документацию;

в)проводить строительный контроль (см. далее раздел «строительный контроль»);

г)обеспечивать ведение исполнительной документации (состав   и порядок ведения исполнительной документации,   форма и   порядок   ведения    общего  и специальных журналов,   в  которых ведется учет выполнения работ, устанавливается нормативными правовыми актами РФ);

д)извещать застройщика (или заказчика) о сроках завершения работ, которые подлежат проверке;

е)обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков;

ж)обеспечивать контроль за качеством применяемых   строительных  материалов;

з)в случае обнаружения в процессе строительства объекта, обладающего  

признаками объекта культурного наследия, приостановить строительство и известить об обнаружении такого объекта соответствующие органы,   предусмотренные  законодательством об объектах культурного наследия.

и)извещать органы государственного строительного надзора о каждом случае возникновения аварийных ситуаций на объекте капитального строительства.

Выше приведены только основные указанные в Градостроительном кодексе РФ обязанности лица, осуществляющего строительство. Иные нормативные акты, а также условия договоров устанавливают целый перечень дополнительных обязанностей строителей и требований к ним.

7.3. Строительные контроль

В процессе строительства строительной организацией (застройщиком, заказчиком)  должна осуществляться проверка соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка (иными словами

должен осуществляться строительный контроль).

Застройщик (заказчик) по своей инициативе может привлекать проектировщиков для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

Замечания застройщика (или заказчика, или привлекаемых ими для проведения строительного контроля лиц) о недостатках выполнения работ при строительстве должны быть оформлены в письменной форме. Об устранении указанных недостатков составляется акт, который подписывается лицом, предъявившим замечания, и лицом, осуществляющим строительство.

В процессе строительства строительная компания и застройщик (заказчик) должны проводит контроль за:

-выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ

-безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения

-соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации.

По результатам проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты освидетельствования указанных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения. При выявлении недостатков акты освидетельствования составляться только после устранения выявленных недостатков.

После устранения недостатков застройщик (или заказчик) может потребовать проведения мероприятий повторного контроля.

В случаях, если выполнение работ должно быть начато более чем через шесть месяцев со дня окончания проведения соответствующего контроля, должны быть проведены повторные контрольные мероприятия с составлением соответствующих актов.

7.4. Государственный строительный надзор и порядок проведения проверок

Государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, а также при их капитальном ремонте, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов и проектная документация таких объектов подлежит государственной экспертизе (см. раздел настоящей статьи «Государственная экспертиза проектной документации») либо проектная документация таких объектов является типовой проектной документацией или ее модификацией.

В ходе государственного строительного надзора подлежит проверке соответствие выполняемых работ требованиям технических регламентов и проектной документации.

По общему правилу, государственный строительный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ. Исключения могут быть предусмотрены положениями действующего законодательства (так, например, устанавливается особый порядок надзора при строительстве объектов использования атомной энергии, опасных производственных объектов, линий связи, объектов обороны и безопасности, объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов).

Порядок осуществления государственного строительного надзора, а также критерии отнесения объектов капитального строительства к особо опасным, технически сложным или уникальным объектам устанавливаются Правительством РФ.

Должностные лица, осуществляющие государственный строительный надзор, имеют право беспрепятственного доступа на все объекты капитального строительства, подпадающие под действие надзора. Строительная компания обязана обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, и предоставлять им необходимую документацию.

Порядок осуществления проверки и проведения иных  мероприятий по контролю регулируется, в частности,  положениями Федерального закона РФ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)», который содержит достаточно подробный перечень требований к проверяющим, процедурам проведения проверки, содержанию распоряжения о ее проведении и порядку оформления результатов, а также указывает ограничения в ходе осуществления контрольных мероприятий и действия, которые могут предпринимать юридические лица и индивидуальные предприниматели в целях защите своих прав.   

Градостроительный кодекс РФ дополнительно указывает, что по результатам проведенной проверки обязательно составляется акт, который может являться основанием для выдачи подрядчику, застройщику или заказчику предписания об устранении выявленных нарушений.

В предписании обязательно должны быть указаны:

-вид нарушения;

-ссылка на нормативный правовой акт, технический регламент, проектную        документацию, требования которых нарушены;

-срок устранения выявленных нарушений.

На указанный срок строительство, реконструкции либо капитальный ремонт могут быть приостановлены только с соблюдением установленного законодательством порядка.

8.Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет:

-выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме в соответствии с требованиями разрешения на строительство;

-соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

До установления Правительством РФ формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию данные разрешения выдаются по формам, утвержденным ранее нормативными правовыми актами субъектов РФ. Как и в случаях с разрешениями на строительство разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные до 01 января 2005 года (даты вступления в силу нового Градостроительного кодекса РФ) продолжают действовать.

8.1. Документы, необходимые для получения разрешения на

ввод объекта в эксплуатацию

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в соответствующую  структуру, выдавшую разрешение на строительство, и предоставляет:

1)заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

2)правоустанавливающие документы на земельный участок;

3)градостроительный план земельного участка (до  установления   Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка  правообладатель земельного участка направляет кадастровый план земельного участка). Не требуется предоставление градостроительного плана в случае, если разрешение на строительство выдано до 01 января 2005 года (введения в действие  Градостроительного кодекса РФ);

4)разрешение на строительство;

5)акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

6)подписанный лицом, осуществляющим  строительство,    документ,   подтвержда-ющий соответствие  построенного, реконструированного,  отремонтированного объекта требованиям технических регламентов;

7)документ, подтверждающий соответствие  параметров объекта   проектной  документации,    подписанный    лицом,    осуществляющим строительство, и застройщиком (заказчиком);

8)подписанные представителями организаций, осуществляющих  эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, документы, подтверждающие  соответствие объекта техническим условиям;

9)подписанная лицом, осуществляющим строительство, и    застройщиком   (заказчиком) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;

10)заключение органа государственного строительного надзора и органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено   осуществление государственного строительного   надзора  и  государственного пожарного надзора) о соответ-ствии объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

Правительством РФ может данный перечень дополняться иными документами в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.

8.2. Получение разрешения на ввод объекта

в эксплуатацию

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан:

1)обеспечить проверку наличия и правильности оформления поданных документов;

2)осуществить осмотр объекта капитального строительства;

3)принять решение о выдаче   заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения.

Решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорено в судебном порядке.

Основанием для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

1)отсутствие перечисленных выше документов;

2)несоответствие   объекта   капитального   строительства требованиям градострои-тельного плана земельного участка (до установления Правительством РФ формы градостроительного плана осуществляется   проверка   соответствия  объекта разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию);

3)несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

4)несоответствие параметров построенного, реконструированного,  отремонтированного объекта проектной документации.

5)невыполнение  застройщиком  требований по  безвозмездной   передаче   одного экземпляра копий   материалов инженерных изысканий и проектной документации для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Для получения разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщик безвозмездно также передает уполномоченной структуре копии схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

9. Государственная регистрация

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства либо внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства. Соответственно, указанное распоряжение  должно содержать все необходимые для этого данные. 

Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, подтверждающим юридический факт его создания (при строительстве) либо изменения (при реконструкции), на основании которого осуществляется регистрация права собственности. Процедуры государственной регистрации и перечень необходимых для этого документов  устанавливаются в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".   

Латынцев Александр  Викторович

кандидат юридических наук

Консультационный Центр Недвижимости