КОНСУЛЬТАЦИЯ ЭКСПЕРТОВ
Задать вопрос

Запись на консультацию:
Тел.: 8 (499) 76-222-01
РАЗДЕЛЫ
Сделки с недвижимостью
Риски правообладателей недвижимости
Оформление и регистрация сделок
Новостройки (долевое строительство жилья)
Коммерческое строительство
Землепользование
Реконструкция, ремонт, перепланировки
Конкурсы и аукционы
Проверки государственных органов
Расчет убытков
Обеспечение исполнения
Законодательство
Обзоры судебных решений
ПОИСК ПО САЙТУ

в разделах
в новостях
везде
 
Подписаться на
рассылку
каталог объектов недвижимости

 
Главная Стоимость услуг Контакты Вакансии

Юридические услуги при сделках с недвижимостью

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ УЧАСТИИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

(законодательство и размер штрафов по состоянию на октябрь 2005 года)

         

     С 01 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – Закон), который был призван обеспечить дополнительные гарантии для дольщиков, вкладывающих свои денежные средства в строительство как жилых, так и нежилых объектов.

      В Федеральном Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» появился договор, который теперь подлежит государственной регистрации - договор о долевом участии в строительстве. Безусловно, ранее подобные договоры существовали и заключались, но составлялись они в своем большинстве в простой письменной форме и приобретали юридическую силу с момента подписания сторонами. Внесение в законодательство условия о том, что договор об участии в долевом строительстве подлежит регистрации стало означать, что просто подписанный договор, не прошедший регистрации, юридической силы не имеет, а, следовательно, не влечет для его сторон каких-либо прав и обязанностей.

     Для регистрации договора необходимо в регистрирующий орган помимо самого договора представить определенные документы, отсутствие которых повлечет отказ в государственной регистрации. На сегодняшний день уже принята специальная инструкция, регулирующая подобную регистрацию, которая утверждена Приказом Минюста РФ от 09 июня 2005 года №82.

     Наиболее часто задаваемый вопрос в связи с этим: нужно ли регистрировать договор о долевом участии, заключенный до 01 апреля 2005 года ?

     Не нужно, т. к. Закон распространяет свое действие лишь на те отношения, которые возникли после 01 апреля 2005 года, а все договоры, заключенные до этой даты, имеют юридическую силу в простой письменной форме.

 Переходя непосредственно к теме ответственности за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве необходимо учитывать, что административная ответственность предусмотрена только для лиц, которые привлекают денежные средства дольщиков – застройщиков, за неисполнение ими определенных в законодательстве обязанностей.

     Так Законом в главу 14 Кодекса об административных правонарушениях РФ (КоАП) была введена статья 14.28, в которую включены практически все меры ответственности застройщика, привлекающего денежные средства дольщиков.

Указанная статья содержит три вида правонарушений.

     Пункт 1 статьи 14.28 предусматривает штраф для тех застройщиков, которые  привлекли денежные средства граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имея на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Такое нарушение  влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста пятидесяти до двухсот минимальных размеров оплаты труда (что на сегодняшний день составляет 15 000 и 20 000 рублей соответственно); на юридических лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч минимальных размеров оплаты труда (что на сегодняшний день составляет 400 000 и 500 000 рублей соответственно). При анализе положений КоАП о максимальном размере штрафов, можно сделать вывод о том, что ответственность в выше указанном пункте является максимальной.

     При наложении административного штрафа, уполномоченный орган должен установить, что застройщик действительно не имел права привлекать денежные средства дольщиков. 

     Закон связывает возможность привлечения средств дольщиков с определенными условиями. В частности, застройщик вправе привлекать денежные средства после:

     -получения в установленном порядке разрешения на строительство объекта;

     -публикования и (или) размещения проектной декларации, которая включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства (конкретный перечень содержится в ст. 20 и 21 Закона).       Опубликование проектной декларации осуществляется в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе сети «Интернет»), один экземпляр передается в регистрационную службу по регистрации прав на недвижимое имущество;

     -государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.

     Пункт 2 статьи 14.28 КоАП предусматривает штраф для тех застройщиков, которые опубликовали проектную декларацию, содержащую неполную и (или) недостоверную информацию; предоставили неполную и (или) недостоверную информацию, опубликование (предоставление) которой предусмотрено Законом. Такое нарушение  влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда (что на сегодняшний день составляет 10 000 и 15 000 рублей соответственно); на юридических лиц - от трех тысяч до четырех тысяч минимальных размеров оплаты труда (что на сегодняшний день составляет 300 000 и 400 000 рублей соответственно). 

     Пункт 3 статьи 14.28 КоАП предусматривает штраф для застройщиков, не предоставивших в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством, а равно предоставили отчетность, содержащую недостоверные сведения. Такое нарушение влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда (что на сегодняшний день составляет 10 000 и 15 000 рублей соответственно); на юридических лиц - от одной тысячи до двух тысяч минимальных размеров оплаты труда (что на сегодняшний день составляет 100 000 и 200 000 рублей соответственно).

     Что касается данной отчетности, то Закон содержит обязанность застройщика ежеквартально предоставлять отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств дольщиков, и нарушение данной обязанности служит основанием для привлечения застройщика к административной ответственности по вышеуказанному пункту 3 статьи 14.28 КоАП.

Форма и содержание указанной отчетности установлены Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 года №645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства». По данной форме отчетность должна предоставляться застройщиками по результатам 1 квартала 2006 года.

     Статья 19.5 КоАП дополнена пунктом, в котором предусмотрена ответственность застройщика за невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства.  Такое нарушение влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда (что на сегодняшний день составляет 10 000 и 15 000 рублей соответственно); на юридических лиц - от одной тысячи до двух тысяч минимальных размеров оплаты труда (что на сегодняшний день составляет 100 000 и 200 000 рублей соответственно). 

     Законом предусмотрена возможность надзорного органа (функции которого выполняет Федеральная служба по финансовым рынкам) направлять застройщикам обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений, не исполнение которых соответственно влечет за собой административный штраф по вышеуказанной статье.

     Статья 4.5 КоАП содержит сроки давности привлечения по делам об административных правонарушениях, где установлено, что общий срок устанавливается в 2 месяца, но по отдельным категориям дел срок давности равен 1 году. Именно к этой категории дел относятся правонарушения в области законодательства о долевом участии в строительстве.

     Данное правило, наравне с достаточно большими размерами штрафов, подтверждает большую тяжесть правонарушений в области законодательства о долевом строительстве.

Также за указанные нарушения установлена гражданско-правовая  ответственность застройщиков перед дольщиками.

Так, в случае привлечения средств гражданина для создания многоквартирного дома, лицом, которое не имело на это права, гражданин имеет право потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 Гражданского Кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

     Статья 19 Закона устанавливает, что в случае нарушения требований к проектной декларации, договор о долевом участии в строительстве может быть расторгнут по иску дольщика, и застройщиком уплачиваются проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.

     Отдельно хотелось бы обратить внимание на то, что уполномоченный контролирующий орган вправе подать заявление в арбитражный суд о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности. Основаниями для подобного обращения в частности могут быть:

-при задержке отчетности более чем на 30 дней;

-при размере собственных средств застройщика ниже минимальных значений;

-при несоблюдении нормативов финансовой устойчивости его деятельности;

-при неисполнении застройщиком положения Закона, а также принятых в соответствии с ним актов и если в течение года к нему применялись два и более раза меры воздействия, предусмотренные Законом.

Иск может быть предъявлен только в отношении деятельности застройщика, связанной с долевым участием в строительстве.    

 

Ручкин Александр Николаевич

Юрист-эксперт

Консультационный центр недвижимости





© 2005 Консультационный Центр Недвижимости
119019, г.Москва, ул.Новый Арбат, д.11, стр.1
125480, г.Москва, ул. Героев Панфиловцев, дом 9, корп. 3
Тел.: 8 (499) 762-22-01, E-mail: info@riskam.net
Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-22794
Юридическая информация
Яндекс цитированияRambler's Top100

Дизайн сайта: www.yatska.ru