КОНСУЛЬТАЦИЯ ЭКСПЕРТОВ
Задать вопрос

Запись на консультацию:
Тел.: 8 (499) 76-222-01
РАЗДЕЛЫ
Сделки с недвижимостью
Риски правообладателей недвижимости
Оформление и регистрация сделок
Новостройки (долевое строительство жилья)
Коммерческое строительство
Землепользование
Реконструкция, ремонт, перепланировки
Конкурсы и аукционы
Проверки государственных органов
Расчет убытков
Обеспечение исполнения
Законодательство
Обзоры судебных решений
ПОИСК ПО САЙТУ

в разделах
в новостях
везде
 
Подписаться на
рассылку
каталог объектов недвижимости

 
Главная Стоимость услуг Контакты Вакансии

Юридические услуги при сделках с недвижимостью

ОСОБЕННОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ АУКЦИОНОВ И КОНКУРСОВ ПО ПРОДАЖЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

 

   Для многих инвесторов в настоящее время наибольший интерес представляют торги, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Действующим законодательством РФ установлена обязательная возмездность  приобретение физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (безвозмездное получение в собственность таких участков является исключением, которое отдельно устанавливается законодательством).  

Одним из способов возмездного приобретения участка является его продажа (или продажа права на заключение договора аренды) на торгах (аукционах или конкурсах).

 

Нормативное регулирование (федеральный уровень)

 

Проведению аукционов и конкурсов с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (далее по тексту – «земельные участки», «земли») посвящены статьи 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1 и 38.2 Земельного Кодекса РФ. При этом часть положений, установленных данными статьями, в ступили в силу только с 1 октября 2005 г.

Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Данные Правила также регулируют порядок проведения торгов по продаже земельных участков (в части, не противоречащей ЗК РФ).

 

Обязательность проведение торгов

 

  Исключительно на торгах предоставляются:

· земельные участки в собственность для строительства (ст. 30 ЗК РФ);

· земельные участки сельскохозяйственного  назначения (ст.10   Федерального Закона № 101-

ФЗ от 24.07.2002 г.   «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения»);

· земельные участки для жилищного строительства без  предварительного согласования мест

размещения объектов;

· право  на  заключение договора аренды земельного участка  для его комплексного освоения

в целях жилищного строительства.

 

Предоставление участков без проведения торгов

 

Без проведения торгов производится:

1.продажа или передача в аренду земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК РФ);

2.продажа или передача участков в аренду гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ);

3.продажа участков арендаторам участков по истечении 3-х лет с момента заключения договора (п. 8 ст. 22 ЗК РФ);

4.предоставление в аренду участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов, т.е. при наличии проекта (ст. 30 ЗК РФ); 

5.предоставление участков в иных установленных законом случаях.

 

Порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов

 

Земельный участок предоставляется в следующем порядке:

·      выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта  (в соответствии с процедурой, установленной в ст. 31 ЗК РФ). Суть данной процедуры состоит в том, что заинтересованное лицо обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении участка, а соответствующий орган в установленном законом порядке обеспечивает выбор участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства;

·        проведение работ по формированию участка;

·        государственный кадастровый учет участка;

·       непосредственное принятие решения о предоставлении участка (в порядке ст. 32 ЗК РФ).

Предполагается, что с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляться для строительства не будут. Однако данное правило не будет действовать в отношении земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых они не устанавливаются, а также на земельные участки, которые предоставляются в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

 

Порядок предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов

 

Земельный участок предоставляется в следующем порядке:

·проведение    работ по формированию  участка   (подготовка   проекта

границ,    определение  его разрешенного использования, определение

технических    условий  подключения   объектов  к   сетям  инженерно-

технического обеспечения и платы);

· государственный кадастровый учет участка;

· непосредственное   проведение   торгов   (конкурсов,   аукционов)  по

продаже    земельного  участка  или   продаже   права  на   заключение

договора   аренды  земельного участка. При этом в данном случае в ви-

де    исключения   допускается  передача земельных участков в аренду

без проведения торгов   при  одновременном  соблюдении   следующих

условий:

a)организатором     торгов была произведена предварительная и забла-

говременная   публикация  сообщения о   наличии  предлагаемых   для

такой передачи земельных участков; 

б)имеется только одна заявка (заявление) на участие в торгах.

     Земельный участок в данном случае будет передан в аренду только

на основании заявления заинтересованного лица на участие в торгах;

· подписание протокола о результатах торгов или  подписание  договора

аренды земельного участка в   результате  предоставления  земельного

участка без проведения торгов.

 

Особенности проведения торгов по продаже земельных участков

для жилищного строительства

 

В качестве продавца земельного участка для жилищного строительства или права на заключение договора аренды такого участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.  Он же принимает решение о проведении аукциона и в качестве его организатора определяет время, место и порядок его проведения, начальную цену, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды.

При этом необходимо учитывать, что торги могут проводиться только в форме аукциона и начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Извещение о проведении аукциона должно быть размещено в периодическом печатном издании исполнительного органа не менее чем за тридцать дней до его проведения и содержать установленную законом информацию.

В отведенный срок заявители, желающие участвовать в аукционе, должны представить заявку с указанием реквизитов счета для возврата задатка, выписку из единого государственного реестра юридических лиц либо, если это физическое лицо - копии документов, удостоверяющих личность, и документы, подтверждающие внесение задатка. Следует отметить, что представление иных документов ЗК РФ не допускается.

Организатор вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за 15 дней до дня опубликования извещения о проведении аукциона. Извещение об отказе в проведении аукциона также должно быть опубликовано.

Прием документов прекращается не ранее чем за 5 дней до назначенного дня проведения аукциона. Заявитель может быть не допущен к участию только по указанным в Земельном кодексе основаниям:

-не предоставление необходимых для участия документов или предоставление недостоверных сведений;

-неуплата задатка;

-подача заявки лицом, которое в соответствии с действующим законодательством не имеет право приобретать земельные участки.  

Если в торгах участвовали менее двух участников или когда после троекратного объявления начальной цены ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене, то торги признаются несостоявшимися. В этом случае организатор может объявить о проведении повторного аукциона с изменением его условий.

Результаты торгов оформляются протоколом о результатах аукциона, подписанным организатором и победителем.

Государственная регистрация права собственности покупателя участка в рассмотренных случаях будет осуществляться на основании протокола о результатах аукциона и заключенного в соответствии с ним договора купли-продажи участка.

В случае приобретения права аренды на участок протокол о результатах аукциона будет являться основанием для заключения договора аренды этого участка, который, в свою очередь, подлежит государственной регистрации. 

 

Особенности проведения торгов по предоставлению земельных участков в Москве

 

Законом города Москвы от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» предусмотрено заключение договора аренды без проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды при предоставлении земельных участков:

a) занятых капитальными зданиями, строениями, сооружениями и необ-

ходимых  для  их  использования (эксплуатации) собственникам таких

зданий, строений, сооружений;

b) для целей, связанных с обеспечением деятельности органов государ-

ственной  власти Российской Федерации, города Москвы и Московской

области, выполнением городом Москвой функций столицы Российской

Федерации;

c) для   целей  реализации государственных целевых программ города

Москвы;

d) при   создании    особо    социально  значимых объектов по решению

Правительства Москвы;

e) для   строительства  с предварительным согласованием места разме-

размещения объекта, выбор и формирование которого осуществлялись

по инициативе   и    за    счет   инвестора,  в соответствии с решением

Правительства Москвы.

Следует отметить, что общее правило об обязательности проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земли установлено Распоряжением Мэра Москвы от 26.09.1994 г. № 471-РМ «О плате за право заключения договора аренды земли в Москве» (в дальнейшем действие данного распоряжения было распространено без ограничения сроков Распоряжением Мэра от 20.06.1997 г. № 484-РМ).

Проведение торгов по предоставлению земельных участков также регулируется Постановлением Правительства Москвы от 27.04.2004 г. № 255-ПП «О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов» (далее – Постановление), в котором подробно регламентирована процедура проведения аукционов и конкурсов. Победителю такого аукциона или конкурса обычно предоставляется право реализации комплексного инвестиционного проекта по строительству (реконструкции) определенного объекта недвижимости вместе с правом заключения договора аренды соответствующего земельного участка. Проведение торгов обеспечивается Городской конкурсной комиссией, порядок формирования и функционирования которой также определен Постановлением.

Так, например, Постановлением предъявляются дополнительные (по отношению к ГК РФ) требования к участникам торгов.  К участию в торгах допускаются юридические и физические лица, не являющиеся банкротами, не находящиеся на стадии ликвидации или реорганизации, не имеющие текущих налоговых задолженностей, оформившие в установленном порядке заявку на участие в торгах, внесшие задаток и представившие организатору торгов в установленные сроки другие необходимые документы, указанные в конкурсной (аукционной) документации, и прошедшие предварительный квалификационный отбор, в том числе гарантии финансового обеспечения реализации проекта. Информация о проведении торгов публикуется не позднее чем за 45 дней до даты их проведения.

Постановлением, таким образом, определена дополнительная, особая стадия участия в торгах – так называемый квалификационный отбор претендентов, подавших заявки на участие в торгах. При квалификации происходит определение круга лиц, соответствующего требованиям, предъявленным организатором к участникам торгов, а также исключение из числа участников лиц, имеющих задолженность перед городским бюджетом или городскими организациями.  Результаты квалификации претендентов на участие в торгах оформляются протоколом, выписки из которого рассылаются участникам в 3-дневый срок.

С победителем самих торгов подписывается инвестиционный контракт и договор аренды земельного участка в срок не позднее 20 рабочих дней с момента вручения победителю выписки из итогового протокола о признании его победителем торгов.

 

 

Антуфьев Илья Владимирович

Юрист-эксперт

Консультационный центр недвижимости

 





© 2005 Консультационный Центр Недвижимости
119019, г.Москва, ул.Новый Арбат, д.11, стр.1
125480, г.Москва, ул. Героев Панфиловцев, дом 9, корп. 3
Тел.: 8 (499) 762-22-01, E-mail: info@riskam.net
Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-22794
Юридическая информация
Яндекс цитированияRambler's Top100

Дизайн сайта: www.yatska.ru