ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В СВЯЗИ С ПРИНЯТИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 30 ДЕКАБРЯ 2004 г. № 214-ФЗ «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИИ О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту именуемый «Закон»). Данный Закон распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после даты вступления Закона в силу, т.е. после 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на данные правоотношения рассматриваемый Закон не распространяется (ст. 27 Закона).
Закон внес некоторые существенные изменения, в том числе, и в законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Необходимо обратить внимание, что ранее единого нормативного акта, подробно регулирующего особенности участия в долевом строительстве не существовало.
Отношения инвесторов с другими участниками инвестиционного процесса в области строительства объектов недвижимости регулировались общими нормами Гражданского Кодекса РФ, Федеральным Законом № 39-ФЗ от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Законом РСФСР № 1488-1 от 26.06.91«Об инвестиционной деятельности в РСФСР».
При этом государственная регистрация прав инвесторов на помещения в построенном доме производилась путем предоставления в государственный регистрирующий орган так называемого «пакета заказчика», т.е. документов, которые необходимы для регистрации права инвестора на часть построенного дома (квартиру, помещение и т.д.). Происходило это уже после полного окончания реализации инвестиционного проекта и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
«Пакет заказчика» включал в себя:
-документы, подтверждающие право пользования земельным участком;
-разрешения соответствующих органов исполнительной власти на строительство
объекта;
-акт о приемке объекта недвижимости в эксплуатацию;
-документ о присвоении дому постоянного адреса;
-акт распределения помещений между инвесторами, подписанный заказчиком и
инвесторами;
-учредительные документы заказчика и др.
Указанные документы предоставлялись в регистрирующий орган один раз (первым обратившимся за регистрацией своего права инвестором). Кроме того, каждым отдельным инвестором для государственной регистрации также предоставлялись:
-заявление инвестора о регистрации своего права на помещение;
-документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию в установленных
законодательством размерах;
-документы, удостоверяющие личность заявителя (или его представителя);
-документы, подтверждающие полномочия руководителей юридических лиц;
-инвестиционный договор (т.е. договор, на основании которого инвестор осуществлял
инвестирование, договор уступки права требования и т.д.);
-документы технического учета, описывающие соответствующий объект недвижимости;
-акт приема-передачи помещения от заказчика к инвестору и др.
Комментируемый Закон внес изменения в вышеуказанный порядок государственной регистрации. До вступления Закона в силу обязанной стороной по инвестиционному договору часто выступал не сам застройщик, а организации, которым застройщики передают права требования на строящиеся помещения, а также их посредники. В Законе (ст. 2) вводится четкое понятие «застройщик». Теперь застройщик обязательно должен обладать земельным участком под застройку на праве собственности или аренды, получить разрешение на строительство и удовлетворять ряду других требований. (Ранее законодательного запрета на привлечение инвесторов для реализации инвестиционных проектов без получения застройщиком указанных разрешений не существовало).
Таким образом, в соответствии с требованиями нового Закона застройщик сначала должен зарегистрировать свое право на земельный участок (собственность или договор аренды) и только после этого начинать свою деятельность в рамках инвестиционного проекта путем заключения с инвесторами договоров участия в долевом строительстве. Например, в случае государственной регистрации договора аренды земельного участка в регистрирующий орган должны быть представлены следующие документы:
-заявление о регистрации договора аренды;
-документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию в установленных
законодательством размерах;
-учредительные документы арендатора;
-копия распорядительного акта органа исполнительной власти о предоставлении
земельного участка;
-кадастровый план земельного участка;
-договор аренды земельного участка и т.п.
Закон дает четкое определение договора участия в долевом строительстве (инвестиционного договора). По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (п. 1 ст. 4 Закона). В Законе установлено, что такой договор заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Закона) и считается заключенным с момента такой регистрации (ранее считалось, что договоры инвестирования средств в строительство по своей сути не являются сделкой с недвижимостью и поэтому не подлежат государственной регистрации). Статья 24 Закона вносит изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. устанавливает порядок государственной регистрации вышеуказанного договора, порядок внесения записи о его регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, в соответствии с Законом перед государственной регистрацией права инвесторов на помещения в построенном доме (которая также будет производится после полного окончания реализации инвестиционного проекта и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию) необходимо регистрировать заключенные с инвесторами договора участия в долевом строительстве.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется в соответствии с Законом на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). При этом на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства должны быть представлены:
разрешение на строительство;
проектная декларация (Закон вводит новое обязательное требование раскрытия информации о застройщике и о проекте жилищного строительства в проектной декларации. Информация о застройщике включает в себя сведения о его организационно-правовой форме, об учредителях, о предусмотренных законодательством лицензиях, о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации, а также о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации. Информация о проекте строительства должна включать в себя, в том числе, сведения о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков и иные сведения, так или иначе связанные со строительством планируемого объекта. Проектная декларация публикуется застройщиком в средствах массовой информации (в том числе допускается размещение в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства);
план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
иные необходимые для проведения регистрации документы (документы, подтверждающие оплату государственной пошлины за регистрацию, подтверждение полномочий руководителей юридических лиц и т.д.).
Следует также учесть, что договора уступки прав требования, заключенные на основании договоров участия в долевом строительстве также подлежат обязательной государственной регистрации.
После окончания реализации инвестиционного проекта и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию инвесторы должны регистрировать свои права на отдельные помещения. При этом речь в регистрирующий орган первый обратившийся инвестор должен предоставить «пакет заказчика», но в усеченном виде, так как многие из необходимых документов уже были предоставлены ранее (при регистрации прав заказчика (застройщика) на землю и договоров участия в долевом строительстве).
ПОИСК ПО САЙТУ
