КОНСУЛЬТАЦИЯ ЭКСПЕРТОВ
Задать вопрос

Запись на консультацию:
Тел.: 8 (499) 76-222-01
РАЗДЕЛЫ
Сделки с недвижимостью
Риски правообладателей недвижимости
Оформление и регистрация сделок
Новостройки (долевое строительство жилья)
Коммерческое строительство
Землепользование
Реконструкция, ремонт, перепланировки
Конкурсы и аукционы
Проверки государственных органов
Расчет убытков
Обеспечение исполнения
Законодательство
Обзоры судебных решений
ПОИСК ПО САЙТУ

в разделах
в новостях
везде
 
Подписаться на
рассылку
каталог объектов недвижимости

 
Главная Стоимость услуг Контакты Вакансии

Юридические услуги при сделках с недвижимостью

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ВОПРОСАМ, СВЯЗАННЫМ С ЛИШЕНИЕМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ (ВЛАДЕНИЯ)

 

Судебная практика о признании сделок недействительными и применением двусторонней реституции.

 

1.  Иск о признании недействительности ничтожной сделки по передаче комплекса недвижимости удовлетворен полностью, т. к.  сделка является крупной и была заключена с нарушением правил одобрения крупных сделок, а также акт приема-передачи недвижимости был подписан лицом, не являвшимся его законно избранным директором.

(Постановление Федерального Арбитражного Суда Московского округа от 10 апреля 2002 года по делу №КГ-А40/1290-02).

 

Акционер ОАО "Развитие" Федюнин Г.И. и председатель совета директоров Буктаев Л.Х. обратились в городской суд с иском к ЗАО "Волга-Кредит Холдинг", а также Халилулину Р.У., Халилулиной (Ефтифеевой) Р.У. о признании недействительной ничтожной сделки по передаче холдингу имущественного комплекса общества "Развитие", оформленной протоколом и актом приема-передачи.

Дело было передано в арбитражный суд. В иске было отказано. Суд апелляционной инстанции вынес новое решение об удовлетворении иска и признании договора недействительным. 

Высший Арбитражный Суд РФ, рассмотрев материалы дела, пришел к выводу, что апелляционный суд вынес верное решение. В частности, Суд установил по имеющимся в деле бухгалтерским балансам ОАО «Развитие», что сделка по передаче недвижимого имущества является крупной, т. к. стоимость имущества составляет более 50% балансовой стоимости активов ОАО «Развитие» и в соответствии с Федеральным Законом «Об акционерных обществах» решение о передаче имущества должно было принять собрание акционеров. 

Также судом установлено,  что протокол и акт приема-передачи имущества от имении ОАО «Развитие» подписаны Халилулиной (Евтифеевой) Р. У. как генеральным директором. Однако суд выяснил, что решение о ее назначении в качестве генерального директора является незаконным, поскольку в нарушение ФЗ «Об акционерных обществах» общее собрание акционеров не имело кворума для принятия такого решения.

В результате судом на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка по передаче имущества признана недействительной.

 

2. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки и об обязании вернуть квартиру судом удовлетворен, т. к. договор от имени ООО был подписан неуполномоченным на то лицом. 

(Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 10 января 2003 года по делу № А50-14081/2000-5-12).

 

ООО «Риф» обратилось в арбитражный суд к ООО «Фирма «Игорь» с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки (договор купли-продажи квартиры) – обязании возвратить квартиру ООО «Риф».

При выяснении обстоятельств дела судом было установлено, что подпись в договоре купли-продажи от имени директора ООО «Риф» и в акте приема-передачи недвижимости подделана главным бухгалтером Лавренюк И. Ю., а также, что оплата ООО «Фирма «Игорь» не производилась.

В соответствии с Федеральным Законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» такой договор мог бы иметь юридическую силу, если бы потом был прямо одобрен ООО «Риф», чего произведено не было.   

В результате суд вынес решение на основании ст. 168 Гражданского Кодекса РФ об удовлетворении иска и возврате квартиры ООО «Риф».

 

3. Суд удовлетворил иск о признании договора купли-продажи овощехранилища недействительным, т. к. решение о заключении договора принималось неуполномоченным на то лицом.

 

СХПК «Агрофирма «Паловская» обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Холд-Трейдинг» о признании недействительным договора купли-продажи овощехранилища.

Суд, рассмотрев материалы дела, пришел к выводу, что в соответствии с Федеральным Законом «О сельскохозяйственной кооперации» и согласно бухгалтерских документов, вопрос о принятии решения о заключении договора должен был приниматься общим собранием членов СХПК «Агрофирма».

Однако, согласно протоколу заседания правления СХПК «Агрофирма» указанное решение было принято правлением кооператива, что не относилось к его компетенции.

Исходя из вышеизложенного суд признал договор недействительным, а регистрацию права собственности на недвижимость за ООО «Холд-Трейдинг» незаконной.

 

4. Иск о признании договора мены с участием недвижимости, которая находилась в государственной собственности и совершенная предприятием, владеющим недвижимостью по праву хозяйственного ведения, признан судом недействительным, т. к. на его мену не было дано согласие собственника  - государства.

(Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 1999 года №2061/99).

 

Учебно-опытное хозяйство Ульяновской государственной сельскохозяйственной академии обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Батыр» о признании недействительным договора мены и передачей имущества в соответствии с первоначальным состоянием.

Истец ссылался на то, что принадлежавшее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество – стационарный холодильник, не мог быть им отчужден без согласия собственника недвижимости – государства в лице его уполномоченного органа.

Ответчик считал, что холодильник не является недвижимостью и соответственно иск не подлежит удовлетворению.

Суд, изучив все материалы дела, установил, что согласно технической документации, изготовленной органом технической инвентаризации промышленный холодильник является объектом недвижимости.

На основании вышеизложенного, и исходя из ст. 295 Гражданского Кодекса РФ, где указано, что отчуждение недвижимости, принадлежащей лицу по праву хозяйственного ведения возможно только с согласия собственника такого имущества, суд принял решение о признании договора мены недействительным. 

    

5. Иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и как последствия возврата квартиры собственнику удовлетворен судом, т. к. договор был подписан неуполномоченным лицом.

(Постановление Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 года).

 

Прокурор Хостинского района г. Сочи обратился в суд с заявлением в интересах Багдасарян к Зорогляну и признании недействительным договора купли-продажи квартиры. Судом первой инстанции в иске отказано. Дело рассматривалось кассационной инстанцией, которая отменила решение нижестоящего суда и вынесла решение о признании договора недействительным и возврате квартиры Багдасарян.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что договор купли-продажи Багдасарян не подписывался, а был подписан лицом, которое не имело право на его подписание, т. к. не было собственником (временный владелец).

Помимо прочего, цена, которая была указана в договоре была в несколько раз ниже рыночной стоимости квартиры, что говорит о недобросовестности Зорогляна, как покупателя квартиры, который также должен был проявить надлежащую осмотрительность и проверить кто является действительным собственником квартиры.

Также судом не были приняты во внимание доводы ответчика о том, что он добросовестный приобретатель по вышеуказанным причинам.

Учитывая это и то, что квартиры выбыла из собственности Багдасарян помимо ее воли суд на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ признал договор купли-продажи недействительным.

 

6. Государственная регистрация права собственника, приобретшего нежилое помещение по сделкам, признанным недействительными, является также недействительной.

(Постановление Федерального Арбитражного Суда Волго-Вятского округа по делу №А43-13153/2002-21-460).

 

ИП Ингликов Н. И. обратился к ООО «Гарант-Инвест», ООО «ННТ» о признании недействительными договора купли-продажи нежилого здания и перехода права собственности по нему.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, ответчики обжаловали решение в кассационной инстанции.

Судом кассационной инстанции установлено, что ИП Ингликов Н. И. приобрел нежилое здание у ЗАО «ДСК№1», которое в последующем  также повторно произвело отчуждение этого же здания ООО «ННТ». Договор между ЗАО «ДСК№1» и ООО «ННТ» был признан недействительным. Но к тому времени ООО «ННТ» уже успело произвести отчуждение здания ООО «Гарант-Инвест», право собственности которого было официально зарегистрировано.

В указанной ситуации суд посчитал, что первичное решение о признании договора  купли-продажи и государственной регистрации права ООО «Гарант-Инвест» недействительными, является правомерным, т. к. ООО «Гарант-Инвест» не является добросовестным приобретателем – документы о фактическом владении имуществом предоставлены не были.

Исходя из этого суд кассационной инстанции оставил решение суда без изменения в силу ст. 168 Гражданского Кодекса РФ.       

 

Судебная практика, связанная с истребованием

имущества у собственника (владельца).

 

1. Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) удовлетворен судом, в связи с тем, что договор купли-продажи недвижимости составлен с нарушением требований закона.

(Постановление Федерального Арбитражного Суда Восточно-Сибирского округа от 23 сентября 2004 года по делу №А19-3642/04-35-Ф02-3986/04-С2).

 

ОАО «СФ» обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Вовненко И. Ф. об истребовании недвижимости – нежилых помещений.

Истец мотивировал свой иск тем фактом, что в договоре купли-продажи, заключенным с ответчиком указан лишь адрес нежилых помещений без указания на размер и расположения в составе другого имущества, и на основании этого договор считается незаключенным. При этом государственная регистрация права собственности за ИП Вовненко И. Ф. была произведена.

Суд, рассмотрев все материалы дела, согласился с доводами ОАО «СФ», т. к. закон устанавливает правило, что договор считается заключенным, если его стороны согласовали его условия по всем существенным условиям. В договоре купли-продажи недвижимости условие об объекте недвижимости является существенным и нечеткое указание на его признаки и расположение означает его незаключение.

На основании вышеизложенных фактов суд, в порядке ст. 302 Гражданского Кодекса РФ, удовлетворил иск ОАО «СФ» об истребовании у ИП Вовненко И. Ф. недвижимости.

 

2. Иск об истребовании имущества удовлетворен судом, т. к. недвижимость выбыла из владения продавца против его воли и собственник не был признан добросовестным приобретателем имущества.

(Постановление Федерального Арбитражного Суда Дальневосточного округа от 06 мая 2003 года по делу №Ф03-А73/03-1/765).

 

ОАО «Азиатско-тихоокеанское сотрудничество» подало иск к ООО «Вилзи» об истребовании нежилых помещений.

Суд, изучив материалы дела, установил следующее. ОАО «Азиатско-тихоокеанское сотрудничество» утратило право собственности на нежилые помещения в результате того, что приставы продали его с торгов в связи с имеющейся задолженностью по налогам. На торгах нежилые помещения были куплены ООО «Ручьи», которое впоследствии передало это имущество по договору ООО «Вилзи».

Однако, спустя некоторое время торги, проведенные приставами по иску ОАО «Азиатско-тихоокеанское сотрудничество» были признаны незаконными, что влечет за собой недействительность и последующей сделки по передаче имущества ООО «Ручьи» ООО «Вилзи».

Ответчик в ходе судебного заседания ссылался на статью 302 Гражданского Кодекса РФ, указывая, что имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя.

Суд, изучив вопрос о добросовестности ООО «Вилзи» как приобретателя нежилых помещений пришел к выводу, что оно не является добросовестным приобретателям, т. к. закон устанавливает, что если имущество отчуждено против воли собственника (в данном случае приставами с торгов в результате неуплаты налогов), то правила о добросовестности приобретателя не применяются.

В связи с этим суд, на основании 302 Гражданского Кодекса принял решение об изъятии нежилых помещений у ООО «Вилзи» в пользу ОАО «Азиатско-тихоокеанское сотрудничество».

        

3. Иск об истребовании имущества судом удовлетворен, т. к. лицо, отчуждавшее имущество не имело на это права на указанное отчуждение.

(Постановление Федерального Арбитражного Суда Уральского округа от 02 февраля 2004 года по делу №Ф09-47/2004-ГК).

 

ИП Полуяктова И. П. обратилась в арбитражный суд с иском об истребовании имущества – нежилого помещения из чужого незаконного владения к ООО «Юриэл».  

Суд, изучив материалы дела установил следующее. Представитель ИП Полуяктовой Барыкин С. Г., действуя на основании доверенности, подписал акт приема-передачи нежилого помещения, принадлежащего по праву собственности ИП Полуяктовой, которым имущество вносилось в уставный капитал  ООО «Юриэл».

Также установлено, что доверенность, на основании которой действовал Барыкин, не предусматривала его полномочий по внесению нежилого помещения в уставный капитал, хотя и содержала некоторые полномочия по распоряжению имуществом. Отсюда сделан вывод, что Барыкин не имел права подписывать документы о передаче нежилого помещения.

В силу закона собственник, у которого отсутствует во владении недвижимость, может обратиться в суд к лицу, которое обладает имуществом на его взгляд незаконно.

В связи с этим, руководствуясь ст. ст. 301, 302 Гражданского Кодекса РФ суд принял решение об истребовании имущества от ООО «Юриэл» к ИП «Полуяктовой.

 

4. Иск о возврате имущества и признания его отчуждения незаконным судом удовлетворен, т. к. общее собрание учредителей истца не обладало необходимым количеством голосов.

(Постановление Федерального Арбитражного Суда Дальневосточного округа от 17 июня 2002 года по делу №Ф03-А59/02-1/1042).

 

ТОО «Водитель» обратилось с иском к ЗАО «Колесница», ООО «Транзит», ООО «Аризона» о признании незаконным отчуждения имущества и  его возвращения в собственность ТОО «Водитель».

  В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что ТОО «Водитель» было принято участие об участии в качестве учредителя в ЗАО «Колесница», общим собранием участников было принято решение о передаче имущества, включая недвижимость в уставный капитал ЗАО «Колесница», которое в последующем передало указанное имущество ООО «Транзит» и ООО «Аризона».

Также установлено, что в общем собрании участников ТОО «Водитель» участвовало 55% его участников, в то время как в силу закона, действующего на тот момент должно было участвовать не менее 60%, что расценивается как нарушение закона и решение собрания является незаконным. Все сделки по передаче имущества признаны незаконными, т. к. приобретатели имущества – ООО «Транзит» и ООО «Аризона» не могли не знать о незаконном отчуждении имущества, т. к. их участники одновременно являются и участниками ТОО «Водитель» и не могут признаны добросовестными приобретателями.

На основании вышеизложенного суд принял решение об изъятии имущества у собственников и передаче его в собственность ТОО «Водитель».      

 

5. Иск о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения судом удовлетворен, т. к. ответчик не представил доказательств законности владения имуществом.

(Постановление Федерального Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 02 февраля 2004 года по делу №А82-120/02-Г).

 

Прокурор Ярославской области обратился с иском в защиту государственных интересов к ОАО «Угличский речной порт» об истребовании имущества – нежилых зданий.

Суд первой инстанции, рассмотрев материалы дела решил, что иск подлежит удовлетворению.

Ответчиком подана кассационная жалоба, основанием для которой является по мнению общества неправильность применения судом ст. 301 ГК РФ и ряда других норм.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев все материалы дела, установил, что ОАО «Угличский речной порт» было образовано в результате приватизации. При изучении плана приватизации предприятия суд установил, что спорное имущество не было включено в приложения к плану приватизации и числится на сегодняшний день в реестре федерального имущества (указанный факт подтвержден выпиской из реестра). ОАО «Угличский речной порт» не предоставило каких-либо документов, подтверждающих права на спорное недвижимое имущество.

На основании вышеизложенного кассационная инстанции приняла решение об оставлении в силе решения об истребовании имущества на основании ст. 301 Гражданского Кодекса РФ и владельца, который не подтвердил свой статус.  

 

6. Иск об истребовании из чужого незаконного владения муниципальной стоимости судом удовлетворен, т. к. имущество было передано ответчиком в полном объеме, без каких-либо изъятий.

(Постановление Федерального Арбитражного Суда Восточно-Сибирского округа от 14 января 2005 года по делу №А78-1519/04-С1-4/53-Ф02-5502/04-С2).

 

Администрация муниципального образования «Сретенский район» Читинской области обратилось с иском к ОАО «Сретенский судостроительный завод» об истребовании из чужого незаконного владения квартиры.

Суд первой инстанции в иске отказал, суд апелляционной инстанции отменил решение и иск удовлетворил.

Ответчиком была подана кассационная жалоба.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев материалы дела установил следующее. ОАО «Сретенский судостроительный завод» передало в 1993 году многоквартирный жилой дом в муниципальную собственность. При этом по факту одна квартир была удержана ответчиком и была занята им. Из представленных документов не вытекает, что многоквартирный жилой дом передавался с какими-то изъятиями, т. е. он передавался полностью.

Также суд апелляционной инстанции сделал верный вывод о том, что срок исковой давности истцом не пропущен.

На основании вышеизложенного, а также исходя из ст. 301 ГК РФ, в силе оставлено решение об истребовании имущества у ОАО «Сретенский судостроительный порт» в муниципальную собственность.  





© 2005 Консультационный Центр Недвижимости
119019, г.Москва, ул.Новый Арбат, д.11, стр.1
125480, г.Москва, ул. Героев Панфиловцев, дом 9, корп. 3
Тел.: 8 (499) 762-22-01, E-mail: info@riskam.net
Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-22794
Юридическая информация
Яндекс цитированияRambler's Top100

Дизайн сайта: www.yatska.ru