КОНСУЛЬТАЦИЯ ЭКСПЕРТОВ
Задать вопрос

Запись на консультацию:
Тел.: 8 (499) 76-222-01
РАЗДЕЛЫ
Сделки с недвижимостью
Риски правообладателей недвижимости
Оформление и регистрация сделок
Новостройки (долевое строительство жилья)
Коммерческое строительство
Землепользование
Реконструкция, ремонт, перепланировки
Конкурсы и аукционы
Проверки государственных органов
Расчет убытков
Обеспечение исполнения
Законодательство
Обзоры судебных решений
ПОИСК ПО САЙТУ

в разделах
в новостях
везде
 
Подписаться на
рассылку
каталог объектов недвижимости

 
Главная Стоимость услуг Контакты Вакансии

Юридические услуги при сделках с недвижимостью

   РАЗДЕЛ 3

 

ОСОБЕННОСТИ ВЗЫСКАНИЯ УБЫТКОВ ПРИ НАРУШЕНИИ УСЛОВИЙ  ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 

ЧАСТЬ  А

 

Убытки  арендатора

       

1. Общие положения

 

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Отметим, что, по общему правилу, плоды, продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью. Это обстоятельство необходимо учитывать при расчете убытков  арендатора (особенно упущенной выгоды).

Определение момента передачи имущества, а также момента исполнения денежного обязательства практически совпадают с определениями этих  понятий, приведенных выше  для сделок купли-продажи, поэтому в данном случае  останавливаться на этих базовых  понятиях, необходимых для правильного исчисления убытков,  не будем и посоветуем читателю, в случае необходимости,  обратиться  к разделу 2 настоящей книги.      

Как и в предыдущем разделе настоящей книги, посвященной  договорам купли-продажи, в данном случае целесообразно разграничить  убытки разных сторон сделки (арендодателя и арендатора).

Кроме того, далее будут разграничены убытки в случае, когда арендодатель сдает имущество, от аренды которого арендатор неправомерно отказался,  в повторную аренду и когда он этим правом не воспользовался («абстрактные убытки»). И, соответственно, для  арендатора выделим убытки, когда арендатор, в случае неправомерного отказа арендодателя от сдачи имущества в аренду, арендует аналогичное имущество у иного лица, и когда он не воспользовался этим правом.

 

2. Расчет убытков в случае, если арендатор после

досрочного расторжения договора аренды

воспользовался правом арендовать

 заменяющее имущество

 

Любая из сторон договора аренды вправе требовать в суде  досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

Отдельно ГК РФ выделяет, в частности,  следующие случаи, при наступлении которых арендатор вправе требовать расторжения договора аренды:

1)    арендодатель   не  предоставляет  имущество  в  пользование       арендатору  либо  создает  препятствия  пользованию  имуществом  в       соответствии с условиями договора или назначением имущества (п.3 ст.611 ГК РФ, п.1 ст.620 ГК РФ);

2)    переданное  арендодателем имущество имеет недостатки,   препятствующие  использованию его по назначению, которые не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не  могли были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (, п.1 ст.612 ГК РФ, п.2 ст.620 ГК РФ);

3)    арендодатель не производит капитальный ремонт сданного в аренду имущества (если эта обязанность не закреплена в договоре за арендатором) в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п.3 ст. 620 ГК РФ);

4)    сданное в аренду имущество в силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования  по назначению (п.4 ст. 620 ГК РФ);

5)    арендодатель не передает принадлежности сданного в аренду имущества или относящиеся к нему документы (п.2 ст. 611 ГК РФ).

6)    переданное в аренду имущество обременено правами на него третьих лиц и арендодатель не известил об этом арендатора при заключении договора (ст. 613 ГК РФ).

Как и в случае с убытками сторон в договоре купли-продажи, необходимо особо выделить, что сторона договора аренды (в данном случае арендатор) вправе  применять для расчета убытков формулы, указанные в настоящем и следующем параграфе, только, если она  воспользовалась правом, закрепленным за ней в законе или договоре, на расторжение договора.

Далее будут рассмотрены ситуации, когда арендатор, в случае неправомерного отказа арендодателя от сдачи  имущества в аренду или отказа арендатора от договора, досрочно расторгает первоначальный договор и арендует аналогичное имущество у иного лица.

          Хотя право арендатора, вынужденного после расторжения  первоначального договора арендовать заменяющее  имущество,  отнести затраты в разнице арендной платы на недобросовестного  арендодателя четко не закреплено в ГК РФ, его наличие можно сделать основываясь на ст. 397 ГК РФ, которая, в частности гласит, что в случае неисполнения должником обязательства передать вещь в пользование кредитору,  последний вправе  в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов. При этом логично предположить, что вычету из суммы указанной компенсации  подлежат суммы сэкономленных затрат (в данном случае на оплату арендных платежей по первоначальному арендному  договору), то есть фактически требование арендатора о компенсации понесенных необходимых расходов сведется к требованию уплаты  разницы  между суммой арендной платы, выплаченной пострадавшей стороной при аренде у третьего лица  имущества, аналогичного указанного в первоначальном договоре, и суммой арендной платы, указанной в первоначальном договоре. Полученная разница в размере арендной  платы (как показатель приходящийся на один период выплаты арендной платы) должна быть умножена на число периодов, в течение которых должен был пользоваться (но не пользовался по вине арендодателя) арендатор имуществом в соответствии с первоначальным  договором аренды.     

          Кроме того, применяя для данного случая по аналогии правила ст.524 ГК РФ, можно предположить, что удовлетворение требование по возмещению разницы в размере арендной платы не освобождают  арендодателя от возмещения арендатору иных  убытков, рассчитанных в соответствии со ст.15 ГК РФ. 

          То есть формула расчета убытков может принять вид :

 

          Уар1 =  (Ази - Ад) Х ЧП  + РУ + УВ - СР                               (3а-1)

 

          где Уар1 -  убытки арендатора в данном случае;

Ази - арендная плата за определенный период (например, за месяц), указанная в новом договоре аренды заменяющего имущества;

Ад -  арендная плата за определенный период, указанная в первоначальном договоре аренды;

ЧП -  число прошедших со дня расторжения договора до дня окончания срока аренды, изначально предполагаемого  по условиям первоначального договора,  определенных периодов (например, месяцев), в течении которых должны производится очередные арендные платежи;

РУ   - реальный ущерб (см. часть А раздела 1 настоящей книги);

УВ   - упущенная выгода (см. часть Б раздела 1 настоящей книги);

СР - сбереженные расходы (см. параграф 1 части В раздела 1 настоящей  книги).

 

Если разница между размерами арендных платежей, указанных  в договоре аренды заменяющего имущества и в первоначальном договоре  аренды, получится отрицательная, то  для определения суммы убытков, подлежащих компенсации, необходимо применять общую формулу расчета убытков (3а-3).

Показатель, отражающий реальный ущерб, должен включать в числе прочих составляющих, указанных в части А раздела 1 настоящей книги, разумные расходы, связанные с проверкой, принятием, перевозкой, хранением и заботой об арендованном по новому договору имуществе; перевозкой и хранением  арендованного по первоначальному договору имущества, произведенные после досрочного расторжения этого договора, а также иные коммерчески разумные расходы, затраты и комиссионные выплаты, понесенные  арендатором в связи с арендой заменяющего имущества.

Показатель, отражающий упущенную выгоду, должен включать все плоды, продукцию и доходы, которые мог бы получить арендатор используя арендованное имущество в соответствии с изначально предполагаемыми условиями договора аренды (в соответствии с абз.2  ст.606 ГК РФ). 

В показатель, отражающий сбереженные расходы, должны быть включены стоимость ремонтов (текущих, а в случаях, указанных в законе или договоре, - и капитальных) арендованного  имущества, которые не предусмотрены по условиям нового договора аренды, но должны  были быть произведены за счет арендатора в период предполагаемого действия  первоначального договора в сроки, наступившие после его расторжения.

          При взыскании убытков по вышеприведенной формуле необходимо учитывать, что новый договор аренды заменяющего имущества должен одновременно обладать следующими признаками:

а)новый      договор      должен  быть в значительной степени подобен  первоначальному договору аренды;

б)арендная    плата     и    иные условия нового договора должны быть разумными;

в)новый    договор    заключен    после  расторжения первоначального договора аренды;

г)совершение    сделки    по    аренде заменяющего имущества должно иметь место после расторжения договора  в разумный срок, который в любом случае не должен превышать оставшегося после досрочного расторжения первоначального договора срока аренды, изначально  оговоренного его сторонами.

          О соотношении «разумной цены» и «рыночной цены»  было сказано в разделе настоящей книги, посвященной договорам купли-продажи (а именно, в части об убытках покупателя). Модно  предположить, что и при арендных правоотношениях понятие  «рыночной арендной платы» в подавляющем большинстве случаев практически совпадет с понятием «разумной  арендной платы», а определение  критериев «рыночной арендной платы» во многом аналогичны  определению критериев «рыночной цены», поэтому нет смысла повторять все сказанное об их установлении при рассмотрении убытков  покупателя.

          Укажем только, что и в данном случае целесообразно ориентироваться при построении логической цепочки доказательств (но, конечно, не при нормативном обосновании своей позиции в суде) на определение рыночной арендной платы, приведенное в некоторых зарубежных нормативных актах. В частности, в ст.2А-507 Единообразного торгового кодекса США, под рыночной арендной платой понимается арендная плата  за пользование имуществом, аналогичным указанному в договоре, на срок, идентичный оставшемуся сроку действия первоначального договора аренды, преобладающая в месте, где имущество было предложено к принятию, а в случае, если имущество  было отвергнуто после принятия, - в месте доставки  имущества, на дату нарушения условий договора. Если определить рыночную арендную плату в вышеуказанном месте и в вышеуказанное  время невозможно, то  может использоваться арендная плата, превалирующая в течение разумного периода до или после указанного времени или в другом месте или  на другой срок, которая согласно торговому обыкновению может служить разумной заменой указанной арендной плате, с учетом соответствующей разницы, включающей стоимость транспортировки имущества.

          При этом американское законодательство позволяет, если речь идет об установлении превалирующей арендной платы на любом сложившимся рынке, в качестве допустимых доказательств   использовать сообщения в официальных публикациях, торговых журналах, газетах или периодических изданиях, распространяемых для общей аудитории в качестве сообщений о данном рынке.     

 

3.Расчет убытков в случае, если арендатор  после досрочного расторжения договора не арендует  заменяющее  имущество

 

Далее, рассмотрим возможность взыскания «абстрактных» убытков, которые при рассматриваемых обстоятельствах  имеют место, если арендатор после досрочного расторжения первоначального  договора в результате неправомерных действий со стороны арендодателя предпочтет не искать для аренды заменяющее имущество или арендатор не может воспользоваться этим правом  по каким-либо причинам (запрет в законе, договоре и т.п.), либо по каким-либо причинам арендатор не имеет право требовать компенсации указанной выше  разницы между размерами арендной платы, закрепленными в новом и первоначальном договорах (например, если по новому договору арендуется имущество, которое не считается аналогичным указанному в первоначальном  договоре).

В этих случаях  убытки могут быть рассчитаны по формуле:

 

          Уар2=  (Ар - Ад) Х ЧП  + РУ + УВ - СР                                (3а-2)

 

          где Уар2 -  убытки арендатора в данном случае;

Ар -  рыночная арендная плата за определенный период

            (например, за месяц) за имущество, аналогичное арендованному по первоначальному договору (см. комментарий к формуле (3а-1)).

Ад  - арендная плата за определенный период, указанная в первоначальном договоре аренды;

ЧП  - число прошедших со дня расторжения договора до дня окончания срока аренды, изначально предполагаемого  по условиям договора,  определенных периодов (например, месяцев), в течении которых должны производится очередные арендные платежи;

РУ    -  реальный ущерб (см. часть А раздела 1 настоящей книги и комментарий к формуле (3а-1));

УВ    -  упущенная выгода (см. часть Б раздела 1 настоящей книги и комментарий к Формуле (3а-1));

СР   -  сбереженные расходы (см. параграф 1 части В раздела 1 настоящей  книги и комментарий к формуле (3а-1)).

 

Если разница между размерами рыночной и договорной арендной платы получится отрицательная, то  для расчета убытков необходимо применять общую формулу (3а-3).

 

 

4. Классификация наиболее распространенных нарушений условий аренды арендодателем и расчет убытков в указанных случаях. 

 

          В арендных правоотношениях можно выделить следующие наиболее распространенные нарушения со стороны арендодателя:

1) Нарушение договорных условий о предоставлении имущества арендатору или создание препятствий арендатору в пользовании арендованным имуществом, в том числе в виде его неосновательного истребования.

          Арендодатель обязан предоставить имущество, указанное в договоре аренды,  во временное владение и пользование или во временное  пользование  в сроки,  указанные в договоре, а,  если этот срок не указан в разумный срок с момента заключения договора  (ст. 606 ГК РФ).

          Нарушение этой  обязанности со стороны арендодателя, порождает у арендатора следующие права  (согласно п.3 ст. 611 ГК РФ):

а)истребовать от арендодателя арендованное имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.  Указанное право истребования отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 398 ГК РФ).

          Размер убытков, подлежащих компенсации, арендатор вправе рассчитать по общей формуле расчета убытков:

 

Уар3 =УВ + РУ - СР                                                             (  3а-3  )

 

где: Уар3    - убытки арендатора  в данном случае;

 РУ      - реальный ущерб (см. часть А раздела 1 настоящей книги);

УВ      - упущенная выгода (см. часть Б раздела 1 настоящей книги);

СР    - сбереженные расходы (см. параграф 1 части В раздела 1 настоящей  книги).

 

б) потребовать расторжения договора (это право  продублировано в ст. 620 ГК РФ).  В данном случае, по всей видимости,   действует  общее правило, закрепленное в ст. 450 ГК РФ, согласно  которому  для расторжения или изменении  договора по требованию одной из сторон необходимо решение суда,  при этом исковое заявление  об  этом  подается  только после  получения отказа другой стороны на предложение изменить или  расторгнуть  договор  либо  неполучения  ответа  в  срок, указанный  в предложении или установленный законом,  а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст.452 ГК РФ).  Моментом расторжения  или изменения  договора   будет   считаться  момент  вступления судебного решения в законную силу(п.3 ст.453 ГК РФ).

По мнению авторов, в  данном случае (подобно сказанному в разделе настоящей книги, посвященному договорам купли-продажи) представляется целесообразным закрепить в законодательном порядке нормы, аналогичные предусмотренным  для договоров поставки в п.3 ст.523 ГК РФ, и считать моментом расторжения (изменения) договора момент получения одной стороной уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора (полностью или частично), что позволит  оперативно реагировать пострадавшей стороне на нарушение договорных условий и разгрузит в этой части споров суды.

          Убытки в данном случае могут быть рассчитаны либо по формуле (3а-1), либо по формуле (3а-2) (в зависимости  от  того, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество). 

 2) Сдача в аренду имущества, не соответствующего условиям договора или назначению имущества.  

По общему правилу, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ). В противном случае (например, при передаче имущества ненадлежащего качества или  некомплектного имущества), арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им по назначению, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п.1.ст. 612 ГК РФ). Назовем это правило презумпцией виновности арендодателя за недостатки переданного имущества.

То есть для освобождения от ответственности арендодатель должен доказать, что недостатки переданного в аренду имущества:

n   были им оговорены при заключении договора аренды (конечно, если он знал о их наличии); либо

n    были заранее известны арендатору; либо

n   должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.          

          Если доказать  наличие этих обстоятельств арендодателю не удается, то арендатор вправе по своему выбору:

а) Потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков арендованного имущества и компенсации вызванных задержкой исполнения условий аренды убытков, размер которых может быть получен по общей формуле расчета убытков (3а-3). Если арендодатель не выполняет это требование в разумный срок, назначенный арендатором в требовании, то последний вправе воспользоваться правом, указанным в любом из указанных ниже вариантов. 

б) Потребовать соразмерного уменьшения арендной платы.

По всей видимости, в данном случае можно говорить о следующих  способах уменьшения:

n   арендатор освобождается от оплаты арендной платы за периоды, в течение которых он не мог использовать арендованное имущество по назначению в результате нарушения обязательств  со стороны арендодателя;

n   сумма арендных платежей уменьшается на сумму произведенных арендатором (или предполагаемых им произвести) затрат, необходимых для  доведения имущества до состояния  отвечающего условиям договора.

В данном случае:

 

Сар1 = РУ                                                                     ( 3а-4 )

 

где : Сар1   - сумма, подлежащая уплате арендатору  в данном случае;

                        РУ     - реальный ущерб.

 

n   сумма, на которую уменьшается арендная плата, равна разнице между  арендной платой, указанной в договоре, и  рыночной арендной платой на имущество, имеющее  недостатки, аналогичные содержащимся в имуществе полученным арендатором. Таким образом для данного случая:

 

                     Сар2= (Ад - Ар) Х ЧД                                                     ( 3а-5 )

 

где: Сар2 - сумма, подлежащая уплате арендатору  в данном случае;

   Ад -  арендная плата за определенный период (например, за месяц), указанная в  договоре аренды;

   Ар -  рыночная арендная плата за тот же период (см. комментарий ниже);

ЧП -  число определенных периодов (например, месяцев), в течение которых должны производиться выплаты  арендной платы.

 

          В данном случае  необходимо особо  учитывать, что п.1 ст.612 ГК РФ закрепляет зачетный характер  убытков по отношению к иным требованиям арендатора, указанных в законе (в том числе к   требованиям об  уменьшении арендной платы), то есть арендатор вправе требовать  компенсации убытков в части, не покрытой указанными  платежами.     

          Определение «рыночной цены» при применении формулы (3а-5)  будет еще более сложным, чем определение рыночной цены некачественных товаров (см. параграф 5 части А  раздела 2 настоящей книги). Например, если  арендатору для выращивания теплолюбивых растений (при этом целевое применение арендованного имущества  отражено в договоре или доведено до сведения арендодателя иным способом)  передана отапливаемая теплица, в которой по каким-либо причинам (не зависящим ни от арендатора, ни от арендодателя) в очередной зимний период не поддерживается необходимая для роста  теплолюбивых растений температура (например, не хватает мощности ТЭЦ и т.п.). Арендатор  в целях уменьшения убытков может принять разумное с коммерческой точки зрения решение - в арендованной теплице выращивать растения, для  роста которых температура в теплице  оказалось достаточной.  Но логично предположить, что  размер арендной платы за теплицу, условия которой рассчитаны на выращивание растений при невысокой температуре, намного ниже размера платы за аренду теплицы, в которой можно выращивать дорогостоящие теплолюбивые растения, поэтому арендатор вправе в  данных условиях  требовать уменьшения арендной платы  до разумных пределов.

в) Потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков арендованного имущества.

Для данного случая можно привести следующий пример: в аренду передан автомобиль, у которого оказался неисправным (не по вине арендатора) какой-либо агрегат. Арендатор может либо устранить недостатки своими силами, либо воспользоваться за разумную плату услугами третьих лиц, но в каждом из этих случаев он вправе  потребовать  от арендатора возмещения своих расходов (формула (3а-4)), а также иных убытков, вызванных вынужденным простоем арендованного автомобиля, которые могут быть рассчитаны по формуле (3а-3).  

г) Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков арендованного имущества из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Данное положение ГК РФ напрямую связано с правами  арендатора устранить недостатки своими силами или воспользоваться услугами третьих лиц за разумную плату, о которых говорилось в предыдущем пункте. Для данного случая  законодатель закрепляет за арендатором обязанность предварительного  извещения арендодателя. При этом срок такого извещения должен быть разумным и, по всей видимости, может зависеть от того, насколько существенно уменьшаются текущие арендные платежи. Например, если сумма расходов на устранение недостатков арендованного имущества соизмерима с суммой арендных платежей за квартал (полгода и т.п.), то извещение арендодателя об удержании из них указанных затрат непосредственно перед наступлением срока очередных арендных платежей может явиться причиной  ощутимых для арендодателя убытков (в частности, рассчитывая  на  получение очередной платы за арендованное имущество  арендодатель мог заключить под нее ряд  договоров).  Поэтому более разумным представляет закрепление в законе за арендатором обязанности извещения арендодателя о предполагаемых вычетах из арендной платы до того, как он (арендатор)  понес расходы на устранение недостатков арендованного имущества. В этом случае, арендодатель может воспользоваться правом без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом либо безвозмездно устранить недостатки переданного в аренду имущества (п.1 ст.612 ГК РФ).

Конечно, могут быть и исключения из указанного правила об  обязанности арендатора извещать арендодателя. Так, скажем, если в приведенном  выше примере автомобиль выходит из строя (не по вине арендатора) в пути на значительном расстоянии до местонахождения (местожительства)  арендатора и арендодателя, и необходим срочный ремонт, то извещать арендодателя о предполагаемых затратах непосредственно перед ремонтом в большинстве случаев бессмысленно.

Формулы и методика  расчета убытков в данном случае ни чем не отличаются от  описанных в предыдущем пункте («в»).   

д) Потребовать  досрочного расторжения договора аренды.

Данное право закреплено не только в ст.612 ГК РФ, но и продублировано в ст.620 ГК РФ. При этом для расторжения договора  по требованию арендатора необходимо решение суда, но исковое заявление может подаваться только после получения отказа арендодателя  расторгнуть  договор  либо  неполучения  от него ответа  в  срок, указанный  в предложении арендатора или установленный законом,  а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст.452 ГК РФ).  Договор будет считаться расторгнутым или измененным с момента  вступления судебного решения в законную силу (п.3 ст.453 ГК РФ).

          После расторжения договора арендатор вправе требовать от арендодателя  компенсации убытков, которые могут быть рассчитаны по формуле (3а-1) либо по формуле (3а-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).

 

          Как отмечалось выше, арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления  произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (п. 1 ст.612 ГК РФ).  Данным   правом арендодатель может воспользоваться при любой указанной выше ситуации, когда арендованное имущество не соответствует договорным условиям или назначению  имущества.  В этом случае арендатор вправе требовать только компенсации убытков, рассчитанных по общей формуле (3а-3).

          Интересно отметить, что ГК РФ не закрепляет за арендатором обязанности извещать арендодателя о недостатках полученного им в аренду имущества. Таким образом, фактически поучается, что дать или не дать арендодателю шанс исправить недостатки имущества (и, соответственно, уменьшить объем своей ответственности) зависит от доброй воли арендатора. Представляется, что данное положение ставит в неравное положение контрагентов сделки (особенно, с учетом указанной выше презумпции виновности арендодателя  за недостатки переданного имущества), поэтому сторонам договора аренды можно рекомендовать закрепить непосредственно в договоре обязанность взаимного извещения о всех нарушениях договорных условий. 

 

3) Сдача имущества в аренду без его принадлежностей и относящихся к нему документов.

Если иное не предусмотрено договором, имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему предметами (техническим  паспортом, сертификатом качества и т.п.) (п.2 ст.611 ГК РФ).

В противном случае, арендатор вправе потребовать:

а) предоставления ему арендодателем   необходимых принадлежностей

и документов, а также возмещения убытков, размер которых может быть получен по общей формуле расчета убытков (3а-3);

б)  расторжения    договора и возмещения убытков, которые могут быть

рассчитаны либо по  формуле (3а-1),  либо по формуле (3а-2) (в зависимости от того воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).

Для того, чтобы воспользоваться любым из указанных выше прав, арендатор должен доказать, что при отсутствии непереданных принадлежностей арендованного имущества или относящихся к нему документов он:

n   не может использовать арендованное имущество по назначению; либо

n    в значительной степени лишается того,  на что  был вправе рассчитывать при заключении договора.      

Отметим, что в данном случае ГК РФ не закрепляет за арендатором обязанность перед расторжением договора назначить арендодателю разумный срок для передачи принадлежностей арендованного имущества или относящихся к нему предметов, что  имеет место, например, в правоотношениях, основанных на договоре купли-продажи, при аналогичном нарушении со стороны  продавца (см. пункт 6 параграфа 6 части А раздела 2 настоящей книги). Отсутствие этого правила представляется не оправданным упущением законодателя, поэтому сторонам договора аренды целесообразно непосредственно в договоре закрепить обязанность арендатора извещать арендодателя об отсутствии принадлежностей  переданного в аренду имущества, а также относящихся к нему документов. И только, если арендодатель в разумный срок, назначенный арендатором, не передает их арендатору, то последний вправе воспользоваться правом расторгнуть договор.   

 

4) Передача имущества, обремененного правами третьих лиц.

Абзац  1 статьи 613 ГК РФ фиксирует правило о том, что обременение правами третьих лиц следует за вещью. Оно так же закреплено, в частности,  для случая  залога  в ст. 353 ГК РФ. Не является исключением из этого правила и передача имущества в аренду. Говоря другими словами, если предметом залога служит имущество, переданное в аренду, залогодержатель может в случаях, предусмотренных законом или договором, обратить взыскание на заложенное имущество,   даже если  это имущество передано в аренду.    

Поэтому законодатель закрепляет за арендодателем  обязанность предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) (абз.2 ст. 613 ГК РФ). Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать:

а) уменьшения арендных платежей.

Как  и в случае с аналогичным по смыслу уменьшением цены товара, обремененного правами третьих лиц, в правоотношениях основанных на сделке купли-продажи (см. пункт 8 параграфа  6 части А раздела 2 настоящей книги), в арендных правоотношениях необходимо отличать данное уменьшение арендных платежей  от рассмотренного  выше уменьшения арендных платежей при передаче в аренду имущества, не соответствующего договорным условиям или его назначению.

При этом расчет убытков, вызванных ненадлежащим исполнением условий договора, может быть произведен по нижеследующей формуле:

 

Уар4= (Ад - Ар) Х ЧД +  РУ + УВ - СР                                     ( 3а-6 )

 

где : Уар4  - убытки  арендатора  в данном случае;

   Ад -  арендная плата за определенный период (например, за месяц), указанная в  договоре аренды;

   Ар -  рыночная арендная плата за тот же период;

ЧП -  число определенных периодов (например, месяцев), в течении которых должны производится выплаты  арендной платы.

РУ   - реальный ущерб (см. часть А раздела 1 настоящей книги);

УВ  - упущенная выгода (см. часть Б раздела 1 настоящей книги);

СР - сбереженные расходы (см. параграф 1 части В раздела 1 настоящей  книги).

 

Если арендованное имущество все-таки истребовано у арендатора   третьими лицами, то для расчета его убытков (после момента истребования) может использоваться либо формула (3а-1), либо  формула (3а-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).

б) расторжения договора аренды.

          Помимо требования расторжения договора, арендатор вправе в данном случае требовать компенсации убытков, которые могут быть рассчитаны по формуле (3а-1) или  по формуле (3а-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество). При недостижении взаимного соглашения о расторжении договор может быть расторгнут по решению суда (п.2 ст.450 ГК РФ).

          И в заключение  данного пункта необходимо отметить, что,  руководствуясь п.2 ст.313 ГК РФ, арендатор,  в случае опасности утратить свое право аренды на имущество арендодателя вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, может  за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия арендодателя. В этом случае к арендатору переходят права кредитора по обязательству в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав (ст.384 ГК РФ). Кредитор в данном случае обязан передать арендатору документы, удостоверяющие  право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.         

 

5) Нарушение обязательств произвести капитальный ремонт переданного  в аренду имущества.  

Оговоримся, что в договоре стороны могут предусмотреть, что обязанность производить капитальный ремонт возлагается на арендатора, в этом  случае, конечно, положения описанные в данном пункте не действуют.

Итак, по общему правилу, арендодатель обязан производить за свой счет  капитальный ремонт переданного в аренду арендованного имущества (абз.1 ст.616 ГК РФ). При этом законодатель предполагает, что стороны сделки  предусмотрят  непосредственно в договоре сроки такого ремонта (и это представляется весьма целесообразным). Но, к сожалению, на практике  зачастую это не  происходит.   В этом случае, ремонт должен производиться:

n   по мере неотложной необходимости;

n   в разумные сроки.     

Можно отметить, что обе эти категории довольно относительны и строго индивидуальны для каждого конкретного случая. Поэтому  доказать, что арендодатель нарушает свои обязанности по капитальному ремонту сдаваемого в аренду имущества, во многих случаях представляется проблематичным. В некоторых случаях  можно прибегнуть к помощи положений, инструкций, правил, рекомендаций и иных подобных подзаконных документов. Например, сроки эффективной эксплуатации зданий приведены в  Положении об организации и проведении реконструкции,  ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденных Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312,  а сроки  капитального ремонта вагонов, предназначенных для перевозки опасных грузов,  закреплены   в Правилах безопасности  при перевозке опасных грузов железнодорожным транспортом, утвержденных Постановлением Госгортехнадзора России от 16 августа 1994 года № 50. 

 Если таких документов, определяющих сроки капитального ремонта, на  переданное в аренду  имущество, не существует, то можно привлечь специалистов, которые обладают достаточными знаниями и опытом, чтобы установить, с какой периодичностью должен производится капитальный ремонт данного арендованного  имущества  или с какой периодичностью обычно производится капитальный ремонт  аналогичного имущества (у иных его владельцев). Кроме того, может быть произведена экспертная оценка конкретного имущества с целью выяснения необходимости его капитального ремонта. Указанные  специалисты могут  быть по ходатайству   лиц, участвующих в деле,  приглашены  для проведения  экспертизы в суд  (ст.66 Арбитражного  Процессуального Кодекса РФ; ст.74 Гражданского Процессуального Кодекса РСФСР). 

Если арендатору удается доказать, что арендодатель нарушает обязанности по производству капитального ремонта, то он по своему выбору вправе:

а) произвести    капитальный  ремонт, предусмотренный договором или

вызванный неотложной необходимостью (но не по своей инициативе в иных случаях), и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

          Интересно отметить, что законодатель для данного случая особо не выделяет правило о том, что капитальный ремонт должен быть выполнен за разумную цену. Но это не значит, что арендатор может завышать  стоимость работ или нанимать «самых дорогостоящих» подрядчиков для производства капитального ремонта. В данном случае  действует общее правило о недопустимости злоупотребления правом, закрепленное в ст.10 ГК РФ, в противном случае суд может отказать в защите принадлежащего (в данном случае арендатору) права.

Участникам арендных правоотношений целесообразно закрепить в договоре обязанность арендатора в случае нарушения  арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт переданного в аренду имущества предварительно известить арендодателя о предполагаемых арендатором действиях по капитальному ремонту указанного имущества (аргументацию данного совета см. в пп. «г»  п.2 настоящего параграфа книги).  

          Помимо стоимости ремонта арендатор в данном случае может требовать возмещения убытков, рассчитанных по формуле (3а-3). Отметим, что в данном случае возмещение убытков не носит зачетный характер по отношению к компенсации стоимости ремонта, что имеет  место, например, в случае, когда арендодатель  передает в  аренду имущества,  не соответствующего условиям договора или назначению имущества  (см. пп. «б» п.2 настоящего параграфа).

б) Потребовать  соответствующего уменьшения арендной платы.

          Логично предположить, что уменьшение арендной платы в данном случае может основываться на следующих  позициях:

n   арендатор освобождается от оплаты арендной платы за периоды, в течение которых он не мог использовать арендованное имущество по назначению в результате нарушения арендодателем обязательств произвести капитальный ремонт этого имущества;

n   сумма арендных платежей уменьшается на сумму произведенных арендатором (или предполагаемых им произвести) затрат, необходимых для производства капитального ремонта арендованного имущества;

n   сумма, на которую уменьшается арендная плата, равна разнице между  размером арендной платы, указанной в договоре, и  размером рыночной арендной платы на имущество, нуждающееся в капитальном ремонте.

Во втором случае рассматриваемое  право арендатора практически совпадает с правом, указанным в  предыдущем пункте (произвести капитальный ремонт и взыскать (удержать) его стоимость с арендодателя). Помимо стоимости капитального ремонта арендатор в данном случае может требовать возмещения убытков, рассчитанных по формуле (3а-3).

В третьем случае  арендатор вправе требовать уменьшения  арендной платы до рыночного размера, который соответствует аренде имущества, требующего капитального ремонта (формула расчета убытков подобная формуле  (3а-6)). Но пользование таким  имуществом во многих случаях запрещено правилами техники безопасности (например, трудно представить, что действует рынок аренды нуждающихся в капитальном ремонте самолетов, морских или речных судов, автомобилей и т.п.). Поэтому представляется, что рассматриваемое  положение ГК РФ в некоторых случаях лишнее, более того, довольно вредоносное, так как провоцирует участников гражданского оборота к нарушению правил техники безопасности и фактически реально закрепляет право аренды  имущества, нуждающееся в капитальном ремонте.     

в) Потребовать расторжения договора.

В данном случае арендатор вправе требовать от арендодателя компенсации убытков, которые могут быть рассчитаны по формуле (3а-1) либо по формуле (3а-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).  

 

6) Неправомерный отказ в удовлетворение преимущественного права арендатора заключить договор аренды на новый срок.

ГК РФ закрепляет за арендодателем обязанность заключить арендный договор на новый срок  с арендатором, срок договора аренды с которым истек (истекает), при прочих равных условиях с иными претендентами на аренду имущества (п.1 ст.621 ГК РФ). При этом условия первоначального договора аренды могут быть изменены только по соглашению сторон.

Но для возникновения указанной обязанности у арендодателя,  арендатор должен выполнить ряд условий:

n   во-первых, надлежащим образом исполнить свои обязанности по договору аренды, срок которого истек (истекает);

n   во-вторых, уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор аренды  в  срок,  указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Необходимо обратить внимание, что эта норма диспозитивная, то есть иное может быть установлено договором, а также законом. В  случае, если арендатором выполнены оба указанных выше условия, а арендодатель отказывается заключить с арендатором договор на новый срок, но в течение года со дня истечения срока первоначального договора аренды заключает новый договор аренды того же имущества, но с другим лицом, то арендатор, согласно  ст. 621 ГК РФ, вправе по своему  выбору:

а) Потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору. 

В данном случае мы фактически имеет дело с переменой лиц в обязательстве как способом защиты нарушенных прав, что не так часто  можно встретить в гражданском праве, поэтому остановимся на этом особенно. 

В соответствии  со  статьей 305 ГК РФ, арендатору       обеспечивается  защита  его  права на имущество,  полученное им по       договору аренды,  наравне  с  защитой,  установленной  гражданским       законодательством  в отношении права собственности. Арендатор, как       законный владелец, имеет также право на  защиту  своего владения  против  собственника.

  Игнорирование преимущественного права первоначального арендатора на заключение договора аренды на новый срок и передача в аренду третьему лицу того же имущества, что было передано по первоначальному договору аренды, нарушает  охраняемые  законом  имущественные  права первоначального арендатора.  Следовательно, указанная сделка по передаче в аренду имущества третьему лицу является недействительной в силу требований статьи 168 ГК РФ,  и первоначальный арендатор вправе потребовать от арендодателя в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному новому договору аренды с третьим лицом. Затем, после удовлетворения этого требования, у первоначального арендатора возникает право истребовать имущество из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ с учетом ст.305 ГК РФ), то есть от  нового арендатора, с которым был заключен договор аренды в обход  преимущественного  права предыдущего арендатора.     

Президиум Высшего  Арбитражного Суда РФ в своем постановлении от 29 октября 1996 года № 3172/96 указал, что уступка требования  влечет перемену лиц в обязательстве и возможна в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, то есть, если первоначальный арендатор требует перевода на него прав и обязанностей по новому договору, то он, становясь   стороной именно в этом договоре и берет на себя  обязанности, определенные в новом договоре, а  не в том,  который был заключен между ним и арендодателем (в первоначальном договоре), при обычных обстоятельствах условия которого подлежали изменению только по соглашению сторон (абз.2 п.1 ст. 621 ГК РФ).  Например, арендодатель и новый арендатор могли определить, что капитальный ремонт должен производить арендатор, изменить сроки и порядок арендных платежей  и т.п. Поэтому первоначальный арендатор должен внимательно изучить новый договор аренды прежде, чем воспользоваться правом  требовать  в суде перевода на себя прав и обязанностей по нему, так как, по общему правилу,  «обратного пути» не будет,  потому что уступка требования предполагает безусловную замену лица в обязательстве  (постановление  Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1996 года №1617/96).

Так же арендатору  перед тем, как требовать перевода на себя прав и обязанностей по новому договору аренды, необходимо выяснить насколько полно уже выполнены взятые на себя новым арендатором обязательства, так как, становясь стороной в новом договоре, к первоначальному  арендатору  переходят не только права требования, но и переводятся долги.  То есть, например, если новый  арендатор (с которым был заключен договор аренды в нарушение преимущественного права первоначального арендатора заключить договор на новый срок)  пользовался (владел)  арендованным имуществом, не оплачивая за него арендную плату, то становясь на его место, первоначальный арендатор должен будет оплатить арендную плату даже за тот период, в течение которого он этим имуществом не пользовался (не владел им).   Конечно,  уплатив этот «чужой» долг он  вправе  требовать соответствующую компенсацию у нового арендатора, так как со стороны последнего имело место неправомерное обогащение  в виде неосновательного сбережения за счет другого лица (в данном случае первоначального арендатора), что, по общему правилу, порождает обязанность возвратить неосновательно сбереженное  имущество (п.1 ст.1102 ГК РФ).

И наоборот, если новый арендатор  уплатил арендную плату авансом, а первоначальный арендатор истребовал  у него арендованное имущество, то первоначальный арендатор, добившийся перевода на себя прав и обязанностей по новому договору, должен компенсировать лицу, у которого арендованное имущество было истребовано, величину оплаченных им арендных платежей, исчисленных начиная с момента, когда имущество было передано первоначальному кредитору.

Помимо права требования перевода на себя прав и обязанностей по новому арендному договору   арендатор в данном случае  вправе  требовать от арендодателя возмещения причиненных отказом возобновить с ним арендный договор убытков, которые могут  быть рассчитаны по формуле  (3а-1) или  по формуле (3а-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).

б) Отказаться  от указанного в предыдущем пункте права потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, но и в этом случае за арендатором сохраняется право требовать компенсации убытков, которые, в частности, могут быть рассчитаны по формуле  (3а-1) или  по формуле (3а-2)(в зависимости от того воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).

 

7) Арендодатель, передавший имущество по договору аренды, не является ни собственником этого имущества, ни лицом, управомоченным законом или собственником сдавать это имущество в аренду.

          Несмотря на всю нелепость ситуации  для юристов, данные случаи довольно распространены на практике. Наиболее часто практикующим юристам приходится встречаться с ситуацией,  когда государственные или муниципальные унитарные предприятия сдают принадлежащее им на праве хозяйственного ведения имущество без согласия его собственника (государства или муниципалитета), чем нарушают требования п.2. ст.295 ГК РФ. Аналогичный запрет установлен для казенных предприятий ( п.1 ст.297 ГК РФ)(в этом случае требуется согласие государства) и  для опекунов (в последнем  случае необходимо  одобрение  органа опеки и попечительства (п.2 ст. 37 ГК РФ)). Требуется также согласие собственника или лица, уполномоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду (арендодателя), для сдачи имущества арендатором в субаренду (п.2 ст.615 ГК РФ). 

          Конечно, собственник имущества, иной правомерный арендатор или, соответственно, орган опеки и попечительства может позднее утвердить сделку по передаче имущества в аренду. В этом случае, по всей видимости,  будут действовать нормы о действии в чужом интересе без поручения (глава 50 ГК РФ) и ничьи интересы не  будут ущемлены, то есть оснований для взыскания убытков не возникнет.

Но возможна и иная ситуация, когда собственник, иной правомерный арендатор или, соответственно,  орган опеки и попечительства отказываются одобрить сделку.  Тогда сделка аренды признается ничтожной как не соответствующая закону (ст. 168 ГК РФ), а именно ст.608 ГК РФ. В этом случае каждая из сторон  обязана   возвратить  другой  все  полученное  по   сделке (п.2 ст. 167 ГК РФ).   Но так как в данном случае со стороны арендатора полученное выражается в пользовании имуществом, то  он обязан только вернуть арендованное имущество, но не вправе требовать арендной платы, уплаченной за время такого пользования. Арендатор вправе требовать возврата только  арендных платежей, уплаченных им в качестве аванса за тот период, в течение которого арендатор не пользовался (не владел)  арендованным имуществом по назначению в результате нарушений условий договора аренды со стороны арендодателя (см. п.7 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении, приведенного в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49).

          Важно отметить, что в данном случае отношения по возмещения вреда, согласно ст. 988 ГК РФ, регулируются  правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ (Обязательства вследствие причинения вреда), а не рассматриваемыми выше нормами договорного права. Поэтому  размер убытков, подлежащих  компенсации собственнику имущества, а также арендатору (в договоре, который признан  недействительным), должен производится, согласно ст.1064 ГК РФ и ст.1082 ГК РФ,  по общей формуле расчета убытков (3а-3). 

          Но в данном случае арендодатель может освободить себя от обязанности компенсации убытков арендатору, если своевременно предоставить ему в аренду вещь того же рода и качества (ст.1082 ГК РФ).

          В любом  случае не может служить предметом аренды самовольная постройка (п.2 ст.222 ГК РФ), которой признается  жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество,  созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

 

8) Арендодатель не выполняет какие-либо денежные обязательства. 

Данное нарушение имеет место, например, когда арендодатель нарушает сроки  возврата денежных средств, полученных авансом в виде арендных платежей, при расторжении договора аренды до истечения  оплаченного авансом периода (ст. 1102 ГК РФ) или несвоевременно выполняет обязанности, установленные договором, по возмещению стоимости улучшений  арендованного  имущества, выполненных за счет средств арендатора и с согласия арендодателя  (п.2 ст. 623 ГК РФ).

В любом из этих случаев арендатор вправе требовать уплаты процентов, рассчитанных в соответствии со  ст.  395 ГК РФ  по формуле

 

Пар1 = (УСБП4 Х С4 Х ЧД4)  /  36 000                                  ( 3а-7 )

 

где

Пар1    - проценты, подлежащие уплате арендатору в данном    

случае;

            УСБП4  - учетная ставка банковского процента в месте нахождения  

            арендатора на день оплаты причитающихся ему от арендодателя

            денежных сумм, если иное не предусмотрено законом или договором;

            С4        - сумма, несвоевременно уплаченных  денежных средств;

            ЧД4      - число дней просрочки в оплате. 

 

О показателе  делителя см. комментарий к формуле (1в-2)

 

Можно отметить, что проценты, рассчитанные по формуле (3а-7), могут быть истребованы арендатором помимо убытков, вызванных нарушением арендодателем неденежных обязательств.

В арбитражной практике можно встретить позицию, что арендатор невправе требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных в соответствии со ст. 395 ГК РФ,  в случаях, когда арендодатель не выполняет неденежные обязательства (например, не передает имущество в аренду) (см. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 28 октября 1997 года №4270/97).  С такой позицией трудно согласиться, если арендодатель не передает в аренду имущество, за которое арендатором уплачена  предварительная арендная плата. Представляется, что при этих обстоятельствах необходимо прибегнуть к аналогии закона (ст.6 ГК РФ), и применять в арендных правоотношениях следующую правовую конструкцию, аналогичную закрепленной в п.4 ст.487 ГК РФ: в случае, когда арендодатель, получивший сумму предварительной арендной платы не передает в пользование (владение) арендатору предмет аренды в установленный срок, арендатор вправе требовать уплаты процентов на сумму предварительной арендной платы в соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ со дня, когда согласно условиям договора передача предмета аренды  должна была быть произведена, до дня передачи предмета аренды арендатору или возврата предварительно уплаченной им суммы.

В данном случае формула расчета процентов примет следующий вид: 

 

Пар2 = (УСБП5 Х С5 Х ЧД5)  /  36 000                              ( 3а-8 )

 

где

Пар2    -    проценты, подлежащие уплате арендатору в данном случае;

 

УСБП5  -    учетная      ставка    банковского    процента   в месте нахождения

арендатора на день передачи ему предмета аренды или возврата предварительно уплаченной им суммы;

 

С5        -   сумма предварительной оплаты или соответствующей ее части;

 

ЧД5     -    число дней, прошедших со дня, когда согласно  условиям договора передача предмета аренды  должна была быть произведена, до дня передачи предмета аренды  арендатору или возврата предварительно уплаченной им суммы.

 

О показателе  делителя см. комментарий к формуле (1в-2).

 

 





© 2005 Консультационный Центр Недвижимости
119019, г.Москва, ул.Новый Арбат, д.11, стр.1
125480, г.Москва, ул. Героев Панфиловцев, дом 9, корп. 3
Тел.: 8 (499) 762-22-01, E-mail: info@riskam.net
Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-22794
Юридическая информация
Яндекс цитированияRambler's Top100

Дизайн сайта: www.yatska.ru