КОНСУЛЬТАЦИЯ ЭКСПЕРТОВ
Задать вопрос

Запись на консультацию:
Тел.: 8 (499) 76-222-01
РАЗДЕЛЫ
Сделки с недвижимостью
Риски правообладателей недвижимости
Оформление и регистрация сделок
Новостройки (долевое строительство жилья)
Коммерческое строительство
Землепользование
Реконструкция, ремонт, перепланировки
Конкурсы и аукционы
Проверки государственных органов
Расчет убытков
Обеспечение исполнения
Законодательство
Обзоры судебных решений
ПОИСК ПО САЙТУ

в разделах
в новостях
везде
 
Подписаться на
рассылку
каталог объектов недвижимости

 
Главная Стоимость услуг Контакты Вакансии

Юридические услуги при сделках с недвижимостью

В В Е Д Е Н И Е

           Понятие “убытки”, которым оперирует гражданское законодательство (и, соответственно, которое  будет использоваться в данной книге), необходимо отличать от аналогичного понятия, используемого в иных гуманитарных науках, в частности, в экономике. Убытки, например,  в договорном  праве, отражают не только и не столько отрицательный финансовый результат деятельности того или иного субъекта гражданского права, а представляют собой вызываемые неисполнением или ненадлежащим исполнением условий договора одной из сторон отрицательные последствия в имущественной сфере потерпевшего (даже, если общий результат его деятельности  положительный). То есть, другими словами,  сумма убытков в договорном праве отражает отрицательную  разницу не в стоимости имущества на  конец и начало определенного периода (что имеет место в экономике), а  между стоимостью имущества, которое принадлежит стороне, потерпевшей от нарушения контрагентом условий договора, в реальной действительности и предполагаемой стоимостью  имущества, которая могла бы иметь место, если бы должник надлежащим образом исполнил свои договорные обязательства. Но также, очевидно, что возмещение убытков пострадавшей стороне должно быть адекватным, то есть она не должна получить ничего лишнего, выходящего за пределы необходимого, что позволяет восстановить ее нарушенное право.   

         Статья   15  Гражданского Кодекса  Российской Федерации  (далее по тексту ГК РФ) гарантирует  лицу, права которого нарушены,  полное возмещение  причиненных ему убытков, если законом или  договором  не предусмотрено возмещение убытков в меньшем  размере.

         Но ознакомление с арбитражной практикой свидетельствует, что  в большинстве случаев предприятия, потерпевшие от недобросовестных действий контрагента по договору, ограничиваются взысканием с  него или договорной неустойки ( которая может быть уменьшена  судом  на основании ст.333 ГК РФ), или  процентов  за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ (сумма которых во многих случаях меньше размера реальных убытков). При этом   предприятиям-кредиторам приходится покрывать убытки за счет собственных ресурсов, что не только усугубляет так называемый "кризис неплатежей", но и подводит к грани банкротства вполне рентабельные предприятия и позволяет неплатежеспособным предприятиям  существовать за счет своих контрагентов по коммерческим договорам.

          Почти повсеместное распространение получил отказ от права защиты гражданских прав путем требования возмещения  убытков (реального ущерба и упущенной выгоды). При этом в качестве основных мотивов называется  два:

  • нежелание “портить отношения” с партнерами;
  • сложность  расчета  понесенных убытков при недостаточности разъяснений компетентных органов по этому вопросу и  прецедентов в арбитражной практике.

          Если  по первому основанию сторона договора, понесшая убытки, должна решать вопрос требовать или не требовать возмещения индивидуально для каждого конкретного случая (особенно, когда речь идет о самом существовании предприятия), то сделать попытку частично помочь в разрешении  второй  проблемы и призвана предлагаемая Вашему вниманию книга.

Первый раздел книги посвящен наиболее общим вопросам, в том числе:

  1. порядку расчета и условиям взыскания  реального ущерба;
  2. порядку расчета и условиям взыскания упущенной выгоды;
  3. соотношению убытков и процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами;
  4. правовым институтам, позволяющим уменьшить ответственность лица, ненадлежащим образом исполнившего договорные обязательства;
  5. возможности взыскания причитающихся сумм убытков с третьих лиц (солидарной и субсидиарной ответственности). 

          В последующих разделах книги будут отмечены некоторые  особенности расчета  убытков при нарушении контрагентами условий наиболее  распространенных договоров, в частности, отдельно будут рассмотрены убытки следующих сторон в обязательствах:

          1) покупателя и продавца в договоре купли-продажи;

          2) арендатора и арендодателя в договоре аренды;

          3) заказчика и подрядчика (исполнителя) в договорах подряда.

          При  этом  для каждого случая для наглядности будет предложена формула расчета убытков, которой будет присвоен свой номер, что  позволит некоторые  наработки, вытекающие из настоящей работы,  использовать для создания или усовершенствования компьютерных  программ. Это  может  существенно  облегчить и ускорить труд юристов  на предприятиях и сделать расчеты доказательств убытков максимально точными и полными, так как практически на каждом крупном предприятии бухгалтерский учет, а так же расчет себестоимости, рентабельности и т.п. продукции компьютеризирован. Немного   усовершенствовав программу, можно компьютеризировать и расчет убытков,  а, заложив условия сделки (которые на многих предприятиях стандартные),  автоматически  выбирать путь расчета.

          При этом необходимо учитывать, что, если показатель какого-либо вида убытков (реального ущерба, упущенной выгоды и т.п.), используемого в той или иной формулы, получится отрицательный, то данный вид убытков необходимо исключить из формулы. 

        Отметим, что данная книга ориентирована для расчета убытков коммерсантами (субъектами предпринимательской деятельности), то есть читателям необходимо учитывать, что  автор при рассмотрении оснований для ответственности и приводя  формулы расчета убытков  основывается на гражданско-правовой презумпции виновности  сторон договора, осуществляющих предпринимательскую деятельность (п.3 ст.401 ГК РФ).

        Кроме того, тема исследования ограничена рассмотрением ситуаций, когда стороны сделок руководствуются только правилами, закрепленными в законодательстве и не реализуют свое право на изменение диспозитивных норм, то есть при рассмотрении примеров предположим, что стороны не установили в договоре ни увеличение  ответственности, ни освобождение от нее  (полное или частичное), ни дополнительных случаев ответственности, а руководствуются при расчете убытков только нормами действующего гражданского права.

        В противном случае, для применения выводов настоящей работы необходимо учитывать соотношение сумм убытков, подлежащих компенсации, и  иных сумм, рассчитанных на основании положений договора. Например, если в договоре установлена неустойка (штраф, пени), то, с учетом ст. 394 ГК РФ, необходимо разграничить следующие ситуации:

       1)согласно условиям договора неустойка (штраф, пени) в полном объеме взыскивается помимо суммы убытков (в юридической литературе она получила наименование -  штрафная неустойка). В этом случае, в формулы расчета убытков, указанные в настоящей работе, необходимо добавить дополнительные слагаемые, отражающие порядок  начисления неустойки (пени) или фиксированное значение штрафа;

       2)согласно договорным положениям  кредитор вправе взыскать либо неустойку (штраф, пени), либо убытки (в этом случае неустойка будет именоваться альтернативной). В данной ситуации в зависимости от выбора кредитора, ему можно для расчета убытков применять формулы расчета убытков, указанные в настоящей книге, или  выведенные на основании положений  договора о порядке исчисления неустойки (пени, штрафа);

       3)согласно договоренности, может быть взыскана только неустойка (исключительная неустойка). Соответственно, в этой ситуации формулы расчета убытков, приведенные в настоящей работе, неприменимы, и кредитору при расчете убытков необходимо руководствоваться  условиями  договора;

      4)и наконец, если стороны не определили в договоре соотношение убытков  и неустойки, то, как общее правило, применяются положения о так называемой зачетной неустойке, которые состоят в том, что убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. То есть в данной ситуации  кредитор может рассчитать (в том числе на основании формул, указанных в настоящей работе)  объем убытков, подлежащих возмещению, и сравнить их с рассчитанными суммами неустойки (штрафов, пени). Наибольшая сумма (убытков или неустойки) и может быть взята в качестве базовой для  привлечения недобросовестного  должника к ответственности за нарушение обязательств.  

       Если же кредитор вправе требовать уплаты процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, исчисленных согласно ст.395 ГК РФ,  то он  должен выбрать между правом  требования неустойки и правом требования этих процентов.

      Так как исходя из смысла Гражданского кодекса две меры гражданско-правовой ответственности за одно и тоже правонарушение применяться не могут, если законом или договором не предусмотрено одновременное взыскание неустойки и годовых процентов  за неправомерное пользование чужими денежными средствами (см. п.6 совместного постановления пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 №13/14 “О практике применения положений Гражданского кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами”; постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 августа 1997 года №2373/97 и от 28.07.1998 № 3533/98). 





© 2005 Консультационный Центр Недвижимости
119019, г.Москва, ул.Новый Арбат, д.11, стр.1
125480, г.Москва, ул. Героев Панфиловцев, дом 9, корп. 3
Тел.: 8 (499) 762-22-01, E-mail: info@riskam.net
Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-22794
Юридическая информация
Яндекс цитированияRambler's Top100

Дизайн сайта: www.yatska.ru