ПЕРЕПЛАНИРОВКА И РЕКОНСТРУКЦИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

(НА ПРИМЕРЕ НОРМАТИВНЫХ АКТОВ г. МОСКВЫ)

     При приобретении коммерческой недвижимости перед собственником встает ряд вопросов, связанных с наиболее выгодным использованием площадей, используемых в предпринимательской деятельности, которые он должен решить в короткие сроки.           

     Одним из таких вопросов является вопрос о придании недвижимости такого внутреннего вида, который бы соответствовал определенному направлению деятельности: офис, продуктовый магазин, аптека и т. д. Вопрос этот решается в определенном правовом поле, не знание которого может привести в результате к неоправданным потерям.

Основные изменения в отношении объекта недвижимости

     Основные требования по проведению различных работ, связанных с перепланировкой (переобустройством, капитальным ремонтом и т. д.), указаны в Распоряжении Мэра  г. Москвы от 11 апреля 2000 года №378-РМ «О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве».

     Указанное распоряжение выделяет четыре основных вида работ и изменений в отношении нежилых объектов недвижимости:

- перепланировка - изменение эксплуатационных качеств помещений посредством изменения планировочных показателей комнат с сохранением общих технико-экономических показателей в пределах несущих конструкций и основного назначения самой недвижимости (снос перегородок, возведение новых перегородок и т. д.);

- переоборудование - изменение эксплуатационных качеств помещений посредством изменения их функционального назначения (переоборудование жилого дома под административное здание – ликвидация туалетов, ванных комнат  и т.д.);

- реконструктивные работы - изменение внешнего архитектурного облика здания, сооружения, в т. ч. изменение материалов и пластики внешних конструкций, создания, ликвидации, изменения формы оконных и дверных проемов, балконов, лоджий, тамбуров; остекления балконов, лоджий; установки наружных технических средств (кондиционеров, антенн  и т. п.), которое выполняется в целях улучшения эксплуатационных качеств помещений;

- капитальный ремонт зданий, ремонт и покраска фасадов - восстановление эксплуатационных качеств и ресурсов недвижимости.

     Необходимо различать все вышеуказанные действия в отношении коммерческой недвижимости, т. к. порядок их согласования и осуществления имеет достаточные различия.

     Уполномоченные органы, принимающие решения о согласовании изменений объекта коммерческой недвижимости.

     Для согласования изменений в объекте недвижимости заинтересованные лица должны обратиться в межведомственную комиссию префектуры соответствующего административного округа г. Москвы (далее МВК).

     При этом нужно учитывать, что указанный коллективный орган на постоянной основе не существует, а собирается несколько раз в месяц для рассмотрения вопросов, отнесенных к его компетенции, и состоит в основном из первых лиц различных органов, организаций, учреждении и т. д.

     При этом, если возникла необходимость уточнить какой-либо вопрос, не нужно ждать заседания комиссии, а можно обратиться к секретарю МВК (постоянно действующая должность), который ведет прием и консультацию по всем интересующим вопросам несколько раз в неделю в определенное время.

     Порядок подачи заявления о согласовании перепланировки перевода, реконструкции и т. д.

      Заявление на согласование подается в установленной форме и должно содержать следующие реквизиты:

- адрес заявителя, его контактные телефоны и документ удостоверяющий личность (для физического лица);

- наименование организации, реквизиты, адрес телефон (для юридического лица);

- указание на вид работ, который необходимо согласовать (к примеру, реконструкция);

- наименование и адрес объекта недвижимости;

- вид права, на основании которого объект принадлежит заявителю (к примеру, аренда, собственность и т. д.);

- данные представителя по доверенности, в т. ч. и реквизиты доверенности;

- документ, подтверждающие обязательства осуществлять работы в соответствии с утвержденным проектом, обеспечить свободный доступ должностных лиц территориальных органов исполнительной власти для проверки хода работ, соблюдать сроки и режим;

- подпись и дата.

Документы, прилагаемые  к заявлению о согласовании

     К заявлению о согласовании прилагаются следующие документы (далее указаны общие для всех случаев документы):

1)   Правоустанавливающие документы на использование объекта. К ним можно отнести свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор, на основании которого собственник владеет недвижимостью.

2)  Для арендуемых объектов дополнительно предоставляется и согласование собственника  на проведение необходимых работ;

         Проектная документация, имеющая согласования:

·        окружного органа архитектуры и градостроительства;

·        санэпиднадзора;

·        пожарного надзора;

·       Мосгосэкспертизы (необходимо только при согласовании конструктивного и технологического решения, которое входит в состав проектной документации, если при проведении работ затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов капитального  строительства (ст. 48 Градостроительного Кодекса РФ));

·       Главного управления охраны памятников (согласование требуется, если здание  является объектом историко-культурного наследия, построенный до 1917 года). Правомочия собственника в отношении памятника недвижимости указаны в Законе г. Москвы «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры» от 14 июля 2000 года №26, а перечень объектов, являющихся памятниками указан, например, в таких документах как Решение Президиума Московского Городского Совета Народных Депутатов от 30 июня 1992 года №84  или Постановлении Правительства г. Москвы от 13 июня 2004 года №485-ПП.

3)   Договор со специализированной организацией на вывоз и обезвреживание отходов.

     При проведении капитального ремонта зданий, ремонта и покраски фасадов, дополнительно предоставляется распоряжение префекта соответствующего округа.

     Также при капитальном ремонте зданий, ремонте и покраске фасадов вместе с заявлением необходимо предоставить разрешение (ордер) на производство работ. Для получения данного документа необходимо обратиться в службу «одного окна» технической инспекции или Административно-техническую инспекцию по округам (в зависимости от расположения объекта  и вида выполняемых работ).  Новый порядок получения указанных ордеров установлен Постановлением Правительства г. Москвы от 27 сентября 2005 года №750-ПП «Об утверждении регламента подготовки и выдачи ордеров на право производства земляных и строительных работ в г. Москве в режиме «одного окна».

    При проведении переоборудования помещений и перепланировке помещений, дополнительно предоставляются следующие документы:

-согласование Департамента природопользования и охраны окружающей среды. Надо учесть, что данное согласование предоставляется при необходимости по запросу МВК и только в случаях, когда проведение работ может оказать неблагоприятное воздействие на окружающую природную среду (к примеру, загрязнение воздуха, почвы и т. д.);

-согласование отдела подземных сооружений Мосгоргеотреста (если работы связаны с земляными работами);

-акт городской администрации, предусматривающий изменение функционального назначения недвижимого имущества (например, акт закрепляющий, что жилой дом становится административным зданием).

     Ручкин Александр Николаевич

     Юрист-эксперт

     Консультационный центр недвижимости