КОНСУЛЬТАЦИЯ ЭКСПЕРТОВ
Задать вопрос

Запись на консультацию:
Тел.: 8 (499) 76-222-01
РАЗДЕЛЫ
Сделки с недвижимостью
Риски правообладателей недвижимости
Оформление и регистрация сделок
Новостройки (долевое строительство жилья)
Коммерческое строительство
Землепользование
Реконструкция, ремонт, перепланировки
Конкурсы и аукционы
Проверки государственных органов
Расчет убытков
Обеспечение исполнения
Законодательство
Обзоры судебных решений
ПОИСК ПО САЙТУ

в разделах
в новостях
везде
 
Подписаться на
рассылку
каталог объектов недвижимости

 
Главная Стоимость услуг Контакты Вакансии

Юридические услуги при сделках с недвижимостью

ПОРЯДОК ПЕРЕВОДА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕЖЕЛЫЕ

 

     С 1 марта 2005 года вступил в силу Жилищный Кодекс РФ, который внес немало нового в действующие правила в области жилищных прав, в том числе произвел детальное регулирование на уровне закона правил перевода жилых помещений (квартир, жилых домов и т. д.) в нежилые.

 

     Необходимость перевода жилого помещения (к таковым можно отнести квартиры в многоквартирных домах, жилые дома  и т. д.) в нежилое в основном возникает в практике граждан (или организаций) у которых имеется в собственности жилье, которое специально приобретено для коммерческих целей (для размещения офисов, гостиниц, магазинов  и т. д.) или у которых жилье высвободилось (стало лишним). К последнему случаю можно отнести отсутствие необходимости выделять жилье для проживания сотрудникам, но возникновение необходимость открытия нового филиала в том районе, где располагается свободная квартира.  

     Для того, чтобы осуществить перевод в соответствии  с Жилищным Кодексом необходимо обратиться в орган местного самоуправления (в Москве, к примеру, - в Департамент муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы). К заявлению должен быть приложен соответствующий перечень документов.

     В соответствии со ст. 23 Жилищного Кодекса для перевода предоставляются следующие документы:

  1.      заявление о переводе помещения;
  2.    правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально удостоверенные копии);
  3.    план переводимого помещения с его техническим описанием (технический паспорт), выдаваемый соответствующим БТИ;
  4.      поэтажный план дома, в котором находится переводимое помеще-ние (также документ БТИ);
  5.     подготовленный и оформленный в установленном порядке проекте переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения). Для получения данного документа можно обратиться в любую проектную организацию, у которой имеется лицензия на осуществление проектных работ.

Жилищный Кодекс РФ в качестве оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое называет следующие:

  • непредставление определенных Жилищным Кодексом РФ документов;
  • представление документов в  ненадлежащий орган;
  • несоблюдение условий перевода помещения (к примеру, наличие обременения переводимого помещения правами третьих лиц и т. п.);
  • несоответствие проекта переустройства (перепланировки) жилого помещения требованиям законодательства.

Статья 22 Жилищного Кодекса РФ устанавливает ограничения для перевода:

-перевод не должен противоречить нормам Жилищного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности;

-перевод не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих в т. ч. доступ и к жилым помещениям либо отсутствует техническая возможность оборудовать отдельный доступ;

-перевод не допускается, если переводимое помещение является частью жилого помещения;

-перевод не допускается, если переводимое помещение используется для постоянного проживания гражданином либо если оно обременено (заложено, сдано в аренду и т.п.);

-перевод допускается только, если помещение находится на первом этаже либо если помещения под ними не являются жилыми;

-перевод не допускается, если переводимое помещение не соответствует установленным к нему требованиям.   

     Помимо Жилищного Кодекса РФ имеется в Москве порядку перевода также посвящен ряд подзаконных нормативных актов.

Например, вопросу перевода посвящено Распоряжение Мэра г. Москвы от 11 ноября 1994 года №560-РС «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформление документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах». В нем говорится о несколько более широком круге документов, которые должны быть предоставлены комиссии (по сравнению с требованиями Жилищного Кодекса). В частности, к заявлению необходимо приложить заключения санэпиднадзора, госпожнадзора, техзаключение организации, обеспечивающей содержание жилья и т. д.  

     В данной ситуации есть некоторое противоречие между Жилищным Кодексом и актом г. Москвы. Необходимо отметить, что аналогичная ситуация до сих пор сохраняется и в Московской области. В частности, Закон Московской области «О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые» от 16 апреля 2004 года содержит пятнадцать пунктов документов, которые нужно представить для перевода жилья в нежилое помещение.

     Департамент муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы принимает заявление и пакет документов, который необходимо предоставить для того, чтобы вопрос о переводе был включен в повестку дня межведомственной комиссии, которая и выносит окончательное решение о переводе жилья в нежилое или об отказе в таковом. Консультации и подготовка документов для комиссии проводятся непосредственно ее секретарем.

     Список, который требуется для предоставления в Департамент муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое, включает в себя:

 

1.Заявление владельца о переводе;

2.Документы, подтверждающие право собственности;

3.Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4.Справка из паспортного стола, с указанием отсутствующих прописанных лиц в жилье;

5.Документы из БТИ (план и зкспликация к нему);

6.Заключение Роспотребнадзора;

7.Заключение Госпожнадзора;

8.Техническое заключение проектной организации;

9.Согласование с районным архитектором возможности устройства отдельного входа;

10.Акт технического обследования балансодержателем;

11.Справка из управы района по поводу включения дома в программу реконструкции, капремонта, сноса и т. д.;

12.Выписка из Устава о деятельности юрлица;

13.Пояснительная записка на магнитном носителе.

 

 

     В ходе осуществления необходимых действий, связанных с переводом, лучше начинать с согласований с теми органами и инстанциями, которые зачастую могут дать отрицательные заключения.

Например, рекомендуется на первом этапе получить:

-справку из управы района о возможном включении дома в программу реконструкции, капремонта, сноса, так как в данные обстоятельства могут быть серьезным основанием для отказа в переводе;

-акт технического обследования балансодержателя (если таковыми будут ТСЖ или ЖСК, то зачастую они возражают против размещения в доме магазина или офиса);

-согласование с районным архитектором отдельного входа (невозможность устройства отдельного входа зачастую является препятствие для перевода (запрещено проходить в магазин через подъезд - это создает дискомфорт для жильцов и т. п.)).

     Также, рекомендуется обращать особое внимание на факторы, влияющие на возможность проживания в жилье, т. к. они могут быть важными при согласовании перевода (к примеру, загазованность, отсутствие солнечной инсоляции, наличие дефектов и повреждений и другие факторы, которые влияют на невозможность или нецелесообразность проживания в переводимом объекте).

     Если перевод влечет за собой переоборудование (перепланировку) помещения, то обязательно нужно параллельно согласовывать и его, т. к. без согласований подобные действия являются незаконными.        

 

     Заявление с приложенными документами можно отправить в адрес МВК по почте или сдать лично. Второй вариант представляется наиболее предпочтительным, т. к. при приеме документов секретарь межведомственной комиссии проверяет наличие всех согласований, что снижает вероятность отказа в переводе в связи с неполным пакетом представленных документов.

     Также необходимо обратить внимание, что согласно требованиям вышеуказанного Распоряжения Мэра г. Москвы (п. 2.1 приложения №1) основанием для перевода жилого помещения в нежилое является признание в исключительных случаях целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений на первых этажах строений.

     При завершении рассмотрения вопроса о возможности перевода, в бюджет г. Москвы необходимо будет оплатить определенный платеж, который  рассчитывается на основании данных, предоставляемых БТИ. Сумма платежа определяется в каждом отдельном случае индивидуально  и зависит от многих факторов (состояния дома, в котором находится жилье, удаленность от метро и т. д.).  

     В заключение, необходимо обратить внимание, что в настоящее время действующее законодательство допускает использование жилого помещения (к примеру, квартиры) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Т. е. фактически физические лица, если их действия не нарушают права соседей, членов семьи вправе использовать свою квартиру для извлечения прибыли без перевода из жилого помещения в нежилое.  

 

     Ручкин Александр Николаевич

     Юрист-эксперт

     Консультационный центр недвижимости





© 2005 Консультационный Центр Недвижимости
119019, г.Москва, ул.Новый Арбат, д.11, стр.1
125480, г.Москва, ул. Героев Панфиловцев, дом 9, корп. 3
Тел.: 8 (499) 762-22-01, E-mail: info@riskam.net
Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-22794
Юридическая информация
Яндекс цитированияRambler's Top100

Дизайн сайта: www.yatska.ru