ИСТРЕБОВАНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА У ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ

В соответствии с действующим законодательством под добросовестным приобретателем имущества понимается приобретатель, который при приобретении имущества не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество у лица, не имевшего права его отчуждать (п. 1 ст. 302 Гражданского Кодекса РФ).

В случае, если совершенная с объектом недвижимости сделка в будущем по каким-либо причинам будет признана недействительной, то судом в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ могут быть применены последствия её недействительности в виде обязания каждой из сторон недействительной сделки возвратить другой стороне все полученное по сделке (двусторонняя реституция).  При этом согласно общему положению ст. 181 ГК РФ иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение.

Из содержания статьи 302 ГК РФ и Постановления Конституционного Суд РФ № 6-П от 21.04.2003 г. «По делу о проверке конституционности положения пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации…», которое определяет соотношение норм статей 302 и 167 ГК РФ, следует, что в отношении добросовестного приобретателя положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке не распространяются, за исключением случаев, прямо указанных в законе.

Если с имуществом было произведено несколько сделок в результате которых оно переходило от одного владельца к другому, возможна ситуация, когда «последнему» владельцу недвижимости будет предъявлен виндикационный иск, то есть иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Данный иск может быть теоретически предъявлен любым из участников данной «цепочки» сделок с имуществом, если будет установлено, что при совершении какой-либо из сделок имели место нарушения законодательства. Если последний приобретатель имущества является добросовестным приобретателем, то имущество у него, также как и в случае с двусторонней реституцией, истребовано быть не может за исключением случаев, прямо указанных в законе. Речь здесь идет о ситуации, когда имущество выбывало из владения собственника (или лица, которому имущество было впоследствии передано собственником) против их воли. В этом случае имущество у добросовестного приобретателя может быть истребовано в судебном порядке как в результате удовлетворения виндикационного иска (если сделок с имуществом было несколько), так и в результате применения судом двусторонней реституции (если в отношении имущества совершена одна сделка, признанная недействительной).     

Вышеуказанные положения в настоящее время многократно подтверждены судебной практикой по делам об истребовании имущества из владения добросовестных приобретателей, в том числе, и Высшим Арбитражным Судом РФ:

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью об истребовании на основании статьи 301 ГК РФ из чужого незаконного владения здания профилактория (см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.08.2004 г. № 2341/04). Исковое требование было мотивировано тем, что в процессе приватизации завода здание профилактория 01.07.1992 выкуплено образованным акционерным обществом и вошло в его уставный капитал. Впоследствии это здание передано в уставный капитал дочернего закрытого акционерного общества, учрежденного решением совета директоров акционерного общества от 25.04.1997. По сделке от 12.08.1998 здание было отчуждено в пользу другого лица. В дальнейшем после ряда сделок здание по договору от 10.04.2000 перешло в собственность  ответчика (общества с ограниченной ответственностью).

Решением Арбитражного суда от 20.04.1999 решение совета директоров акционерного общества об учреждении дочернего закрытого акционерного общества и внесение в его уставный капитал здания профилактория признано недействительным. Решением Арбитражного суда 01.04.2002 сделка от 12.08.1998 о передаче здания профилактория закрытым акционерным обществом в собственность другого лица и все последующие сделки по отчуждению данного здания также признаны недействительными как ничтожные. Этим же решением удовлетворен иск о признании права собственности истца на здание профилактория.

При рассмотрении данного дела Высший Арбитражный Суд РФ пришел к выводу, что ответчик приобрел спорное здание по договору купли-продажи от 10.04.2000. Приобретая строение в 2002 году, ответчик не знал и не мог знать, что сделка по отчуждению здания акционерным обществом путем внесения в уставный капитал дочернего закрытого акционерного общества и последующие сделки по отчуждению здания его правообладателями будут признаны судом недействительными, так как истец обратился в суд с иском о восстановлении права собственности на здание лишь в 2002 году. Поэтому ответчик является добросовестным приобретателем.

Высший Арбитражный Суд РФ также установил, что здание профилактория в 1997 году в соответствии со статьей 302 ГК РФ выбыло из владения акционерного общества помимо его воли, поэтому спорное имущество должно быть возвращено акционерному обществу.

Далее в таблице приведены примеры действующего законодательства о недействительных сделках, связанные с выбыванием имущества из собственности лица против его воли. В случае, если  с недвижимым имуществом произошло несколько сделок в результате которых имущество переходило от одного владельца к другому и впоследствии любая из этих сделок будет признана судом недействительной по указанным в данной таблице основаниям, то у «последнего» приобретателя имущества, в том числе и у добросовестного, имущество может быть истребовано в результате предъявления ему виндикационного иска:

Антуфьев Илья Владимирович

Юрист-эксперт

Консультационный центр недвижимости