КОНСУЛЬТАЦИЯ ЭКСПЕРТОВ
Задать вопрос

Запись на консультацию:
Тел.: 8 (499) 76-222-01
РАЗДЕЛЫ
Сделки с недвижимостью
Риски правообладателей недвижимости
Оформление и регистрация сделок
Новостройки (долевое строительство жилья)
Коммерческое строительство
Землепользование
Реконструкция, ремонт, перепланировки
Конкурсы и аукционы
Проверки государственных органов
Расчет убытков
Обеспечение исполнения
Законодательство
Обзоры судебных решений
ПОИСК ПО САЙТУ

в разделах
в новостях
везде
 
Подписаться на
рассылку
каталог объектов недвижимости

 
Главная Стоимость услуг Контакты Вакансии

Юридические услуги при сделках с недвижимостью

РИСКИ УТРАТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

 

В настоящее время для приобретателей недвижимости очень актуальной является проблема возможной потери в будущем права собственности на приобретенную недвижимость.

Приобретатель недвижимости может лишиться права собственности на имущество в случае признания судом недействительной совершенной сделки с недвижимым имуществом и применения последствий недействительности такой сделки  в виде возврата имущества.

Также, приобретателю недвижимости в соответствии с законодательством может быть предъявлен иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). В случае, если судом такой иск будет удовлетворен, приобретатель недвижимости также лишится своих прав на имущество.  

В настоящей статье будут рассмотрены некоторые наиболее важные положения действующего законодательства о недействительности сделок, особенности признания судами недействительными сделок с недвижимым имуществом и применения последствий недействительности таких сделок, а также некоторые особенности рассмотрения судами исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

 

Общие положения законодательства о недействительности сделок

 

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ недействительные сделки подразделяются на ничтожные и оспоримые (ст. 166).  При этом ничтожной признается сделка, которая недействительна с самого начала её совершения в силу того, что она противоречит законодательству, вне зависимости от решения  суда.

Оспоримой является сделка, признанная недействительной судом уже после её совершения. По общему правилу, предусмотренному в ст. 168 ГК РФ, все сделки, не соответствующие требованиям закона, являются ничтожными и только в случаях, прямо предусмотренных законом - оспоримыми. 

Согласно положению п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (двусторонняя реституция), а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В настоящее время в теории права недействительные сделки в обычно подразделяются на:

·        сделки с пороками в субъекте,

·        сделки с пороками воли,

·        сделки с пороками формы,

·        сделки с пороками содержания.

В отношении сделок с пороками в субъекте в ГК РФ сформулировано несколько составов недействительных сделок:

А) сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным (ничтожны в силу ст. 171 ГК РФ);

Б) сделки, совершенные несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ничтожны в силу ст. 172 ГК РФ);

В) сделки, при совершении которых юридическое лицо вышло за пределы своей правоспособности (оспоримы в силу ст. 173 ГК РФ);

Г) сделки, совершенные органами юридического лица с превышением их полномочий (оспоримы в силу ст. 174 ГК РФ);

Д) сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (оспоримы в силу ст. 175 ГК РФ);

Е) сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности (оспоримы в силу ст. 176 ГК РФ).

 

Сделками с пороками воли являются:

А) сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (оспоримы в силу ст. 179 ГК РФ);

Б) сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (оспоримы в силу ст. 177 ГК РФ);

В) сделки, совершенные под влиянием заблуждения (оспоримы в силу ст. 178 ГК РФ).

К сделкам с пороками формы относят те сделки, форма заключения которых не соответствует требованиям действующего законодательства или соглашению сторон.

Так, сделка может быть признана недействительной в случае несоблюдения простой письменной формы ее составления, в случае, если такая форма предусмотрена законом. Недействительными также признаются сделки, при совершении которых не соблюдена нотариальная форма, а также государственная регистрация – если они являются обязательными для конкретного вида сделки.

К сделкам с пороками содержания относят сделки, при совершении которых допущено расхождение условий сделки с требованиями законодательства и иных правовых актов:

А) сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и или нравственности (ничтожны в силу ст. 169 ГК РФ);

Б) мнимые сделки, т.е. сделки, совершаемые лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ничтожны в силу п. 1 ст. 170 ГК РФ);

В) притворные сделки, т.е. сделки, совершаемые с целью прикрыть другие сделки (ничтожны в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ).

В случае, если сторонами совершена сделка, имеющая какой-либо из вышеуказанных пороков её состава, то такая сделка не порождает юридических последствий. Тем не менее, факт недействительности сделки должен быть четко определен, и, несмотря на то, что недействительные сделки подразделяются на оспоримые (становятся недействительными в силу решения суда) и ничтожные (недействительны вне зависимости от решения суда) в суд возможно предъявлять иск и о признании недействительной ничтожной сделки (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ и  ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8).

В соответствии со ст. 181 ГК РФ иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех  лет со дня, когда началось ее исполнение. Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

 

Признание недействительными сделок по купле-продаже недвижимости

 

          1. Одним из наиболее важных вопросов в области признания сделок по купле-продаже недействительными является приобретение недвижимого имущества добросовестным приобретателем. Необходимо ли покупателю в случае признания такой сделки недействительной возвращать приобретенное им недвижимое имущество? 

Как уже отмечалось выше, в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при признании совершенной сделки недействительной каждая из её сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.  Но при этом в ст. 302 ГК РФ говориться о том, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Таким образом, при ответе на вопрос о возврате имущества, приобретенного в результате совершения сделки, признанной недействительной, необходимо, в первую очередь, определить, подпадает ли в соответствии с действующим законодательством покупатель недвижимости под определение добросовестного приобретателя. При этом долгое время вопрос об обязанности покупателем возврата имущества был дискуссионным. 

В настоящее время в отношении вышеописанной ситуации существует достаточно обширная судебная практика.  Так, в соотвтствии п.п. 24 и 25 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 от 25.02.1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» говорится о том, что «в соответствии со ст. 302 ГК РФ иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. При этом собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств. Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли - продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано. Если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю».

Можно сказать, что окончательную точку в вопросе приобретения недвижимости добросовестным приобретателем поставил Конституционный Суд РФ в своем Постановлении № 6-П от 21.04.2003 г. «По делу о проверке конституционности положения пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации…».

Так, в постановлении отмечается, что «содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом».

 

2.  Нередко в судебной практике можно встретить случаи  признания сделок по купле-продаже недвижимости мнимыми. В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой признается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Стороны обычно совершают такие сделки для видимости правовых последствий и при этом не желают их наступления в действительности.

В Постановлении ФАС Московского округа от 12.07.2004 г. по делу № КГ-А40/5183-04 рассмотрена ситуация, когда  банк обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО и ОАО о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 27.10.2000, заключенного между ответчиками. При этом судом было установлено, что договор купли-продажи от 27.10.2000 был заключен в то время, когда лимит кредитования со стороны ЗАО был исчерпан, строительство объекта, прокредитованного банком, ОАО и ЗАО было остановлено, ОАО и ЗАО прекратили уплату процентов по договору № 102 от 20.01.1998 об открытии не возобновляемой кредитной линии. То есть сложилась ситуация, когда банк был вправе требовать обращения взыскания на принадлежащее должникам имущество.

Материалы дела, по мнению Суда, свидетельствует о том, что подлинное намерение ОАО при заключении оспариваемого договора состояло именно в воспрепятствовании истцу в обращении взыскания на имущество, являвшееся предметом оспариваемого договора. Данный вывод суда основан на следующих, установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельствах:

-учредителями ООО и ОАО являлись одни и те же лица, что подтверждено уставами этих Обществ;

-местонахождение обоих участников сделки идентично, что также подтверждено уставами Обществ и фактическими обстоятельствами;

-руководителями ООО и ОАО являлось одно и то же лицо.

Обстоятельства дела также свидетельствуют, что учредители ООО и ОАО либо самостоятельно выступали в качестве руководителей принадлежащих им Обществ, либо назначали контролируемых ими иных лиц, создавая видимость того, что принадлежащие им компании не связаны между собой.

Оценивая фактическое исполнение договора, суд апелляционной инстанции указал на то, что передача имущества и денежных средств в реальности происходила от одних и тех же лиц этим же лицам.

Таким образом, суд пришел к заключению о том, что договор от 27.10.2000 фактически не повлек для заключивших его лиц никаких соответствующих для данного вида договоров последствий, реального перехода прав собственности от одного собственника к другому не произошло, что не допускается в силу ст. ст. 235, 454 ГК РФ и общих принципов гражданского права. Установленные судом фактические обстоятельства свидетельствует о ничтожности указанной сделки и наличии оснований для удовлетворения заявленного банком иска.

 

3. В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная в результате стечения тяжелых обстоятельств может быть признана недействительной (кабальная сделка).

В качестве примера рассмотрим ситуацию, указанную в Постановлении ФАС Московского округа от 05.06.2004 г. по делу № КГ-А40/5233-04-П:

ОАО обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО о признании недействительным заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимости от 29 мая 2002 года по основанию, предусмотренному статьей 179 ГК РФ.

Судом было установлено, что подписание спорного договора с ответчиком являлось вынужденной мерой для истца; ответчик воспользовался сложным финансовым положением истца и условиями договора займа, позволявшими заимодавцу в любой момент потребовать возврата займа, и навязал истцу крайне невыгодные условия сделки по отчуждению спорных зданий; продажа зданий была совершена с целью предотвращения еще больших потерь - угрозы продажи с торгов всей недвижимости, оцененной в рамках сводного исполнительного производства с целью ускоренной реализации по цене гораздо меньшей рыночной; договор б/н от 29.05.2002 возлагал на истца односторонние обязательства, стоимостная оценка выполнения которых непосредственно влияет на цену реализуемых объектов недвижимости в сторону невыгодности для истца. Суд пришел к заключению о наличии оснований для вывода о недействительности спорного договора, как кабальной сделки, выгодной лишь ответчику и совершенной истцом вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для истца условиях, чем воспользовался ответчик.

 

4. К числу сделок с пороками в субъекте относятся, в том числе, сделки, совершенные органами юридического лица с превышением их полномочий (ст. 174 ГК РФ).

ОАО обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № 1.5.9/159 от 11 декабря 2000 г., заключенного между ОАО и ЗАО, мотивируя свое требование тем, что оспариваемый договор заключен с нарушением требований п. 11.9 Устава общества, предусматривающего обязательность согласования сделок по отчуждению имущества общества Советом директоров (см. Постановление ФАС Московского округа от 26.02.2003 г. по делу № КГ-А40/409-03).

 

Судом было установлено, что 11 декабря 2000 г. между ОАО в лице генерального директора и ЗАО заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 1.5.9/159. В соответствии с пп. 23 ст. 11 Устава ОАО к исключительной компетенции Совета директоров Общества относится «согласование сделки или нескольких взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением или отчуждением, либо возможностью отчуждения имущества Общества, стоимость которого составляет до 25 процентов балансовой стоимости активов Общества на дату принятия решения о совершении таких сделок, осуществляемых исполнительными органами, за исключением сделок, совершаемых в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности».

Суд пришел к выводу, что решение о продаже здания, являющегося предметом вышеуказанной сделки, Советом директоров Общества не принималось, что в соответствии со ст. 174 ГК РФ является основанием для признания такой сделки недействительной.

 

5. В Москве в настоящее время достаточно распространены случаи признания судами недействительными сделок по купле-продаже недвижимости нежилого назначения по  причине нарушения действовавшего на момент заключения таких сделок приватизационного законодательства.

Показательным в этом отношении можно назвать Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2004 г. № 13238/03. Постановлением отменяются ранее принятые по делу судебные акты, в которых отказ Москомрегистрации (в настоящее время – Главное Управление Росрегистрации по Москве) в регистрации перехода права собственности на нежилое помещение признается незаконным.

Судом было установлено, что акционерное общество обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительным отказа Москомрегистрации от 04.09.2002 в регистрации права собственности заявителя на нежилое помещение и об обязании Москомрегистрации осуществить регистрацию. Требования мотивированы тем, что акционерное общество по договору купли-продажи ВАМ-МКИ1 от 01.03.2002 № 16953, заключенному со Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже государственного и муниципального имущества города Москвы, приобрело в собственность указанное нежилое помещение и вместе с продавцом подало в Москомрегистрацию заявление о регистрации права покупателя на это помещение. Однако Москомрегистрация отказала в регистрации права на том основании, что покупатель не подтвердил наличия у него права на выкуп арендованного им помещения.

Суд пришел к выводу, что Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»  распространяется на приватизацию имущества РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, при этом и иные нормативные правовые акты субъектов РФ должны ему соответствовать. Ст. 16 данного Федерального закона определяет исчерпывающий перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества и не предусматривает установления субъектами РФ иных способов.

Согласно ст. 26 указанного Федерального закона выкуп государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, осуществляется лишь по договорам аренды с правом выкупа, которые были заключены до вступления в силу Закона Российской Федерации от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».

Договор аренды спорного помещения с акционерным обществом был заключен 26.06.1997.

В силу пункта 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 123-ФЗ в других случаях арендатор государственного и муниципального имущества может приобрести такое имущество в порядке, установленном данным Федеральным законом и Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации.

Согласно пункту 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 № 1535, право на выкуп арендованных помещений по договорам аренды имеют: лица, выкупившие имущество государственных и муниципальных предприятий и арендующие помещения, которые занимали эти предприятия; акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, в уставные капиталы которых не вошли арендуемые помещения; арендаторы зданий, нежилых помещений, договоры аренды с которыми заключены на аукционе или по конкурсу.

Как установлено судом, акционерное общество не относится к перечисленным арендаторам и права на выкуп арендуемого помещения по договору аренды не имеет.

В связи с этим судом решено, что Москомрегистрация правомерно расценила договор купли-продажи, заключенный предприятием с акционерным обществом, как ничтожную сделку, не порождающую каких-либо прав, кроме обязанности вернуть полученное по сделке, и обоснованно отказала в регистрации права собственности акционерного общества на нежилое помещение.

 

6. Заключенная сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть признана судом недействительной в том случае, если продавцу недвижимости на момент заключения сделки  данное имущество не принадлежало на праве собственности и он не имел право им распоряжаться.

Так, Министерство имущественных отношений РФ обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО и общественной организации о признании недействительными сделок-договоров купли-продажи частей здания, заключенных между ответчиками 17 марта 1997 года и 28 апреля 1997 года. (см. Постановление ФАС Московского округа от 15.09.2004 г. по делу № КГ-А40/6563-04-П).

Судом было установлено, что Фондом имущества г. Москвы (продавцом) и общественной организацией был заключен договор купли-продажи от 02.09.96, в соответствии с которым общественная организация приобрела в собственность части зданий. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.12.02, оставленным без изменения постановлениями апелляционной инстанции от 24.12.02 и кассационной инстанции от 28.02.03, договор купли-продажи имущества 02.09.96 признан недействительным (ничтожным). В части применения последствий недействительности сделки производство по делу прекращено в связи с принятием судом отказа Минимущества РФ от иска в этой части. Договор купли-продажи имущества 02.09.96 был признан судом ничтожным, как заключенный с нарушением порядка и способа приватизации, установленных приватизационным законодательством, а также, как было указано в постановлении кассационной инстанции, невозможностью приобретения общественной организацией государственного имущества в порядке, установленном законодательством о приватизации.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.08.02 также было признано недействительным распоряжение Москомимущества от 29.08.96 о продаже общественной организации в собственность вышеуказанных помещений, на основании которого был заключен договор от 02.09.96, как изданное с нарушением полномочий при отчуждении федеральной собственности.

Впоследствии общественная организация и ЗАО заключили договоры купли-продажи от 17.03.97 и 28.04.97 частей зданий. 10 января 2001 года ЗАО зарегистрировало на основании договоров купли-продажи от 17.03.97 и 28.04.97, заключенных с общественной организацией право собственности на здание.

Суд кассационной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку ЗАО в настоящее время является собственником спорных объектов недвижимости и добросовестным их приобретателем, то Минимущество РФ, не являясь собственником имущества, не вправе предъявлять иск о признании последующих сделок недействительными, а также об истребовании этого имущества. По мнению суда кассационной инстанции положения статьи 302 ГК РФ предусматривают, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Согласно разъяснению, данному в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 (п. 25), если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество.

Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано. Судом первой инстанции установлено, что сделка по приватизации общественной организацией спорного здания (договор купли-продажи имущества от 02.09.96) была признана ничтожной. В силу ст. 168 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Таким образом, общественная организация, приобретшая спорное имущество по ничтожной сделке, являясь незаконным его собственником, не имела права распоряжения данным имуществом, поэтому последующие сделки с этим имуществом являются ничтожными, о чем ЗАО должно было знать.

О приобретении имущества у лица, не имеющего права его отчуждать, ЗАО также должно было знать, заключая оспариваемые договоры купли-продажи с общественной организацией, которая в силу своего правового статуса не могла приобретать государственное имущество в порядке, установленном законодательством о приватизации (ст. 9 Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» № 1531-1 от 03.07.91, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 13 от 28.04.97). В связи с изложенным ЗАО нельзя признать добросовестным приобретателем.

По мнению суда кассационной инстанции при таких обстоятельствах заявленное требование о признании сделки недействительной основано на законе и не противоречит ст. 166 ГК РФ, а также положениям Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.03 № 6-П.

Учитывая вышеизложенное, договоры купли-продажи нежилых помещений от 28.04.1997 и от 17.03.1997, заключенные между общественной организацией и ЗАО по мнению суда кассационной инстанции являются недействительными.

 

Особенности рассмотрения судами исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационные иски)

 

Под виндикационным иском понимается требование невладеющего собственника к фактическому владельцу имущества о возврате последнего в натуре. Виндикационный иск возможен в ситуации, когда по каким-либо причинам имущество незаконно выбыло из фактического владения собственника и когда имущество, которого лишился собственник, физически сохранилось. Если имущество не сохранилось (например, было уничтожено), то право на него прекращается и собственник получает право лишь на защиту своих имущественных интересов, например, с помощью иска из причинения вреда. 

Следует отметить, что часто предъявлению виндикационного иска предшествует признание судом недействительной совершенной с недвижимым имуществом сделки.

В качестве примера можно привести Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.10.2002 г. по делу № А78-5557/00-С1-1/274-Ф02-3099/02-С2:

Комитет по управлению государственным имуществом обратился в арбитражный суд с иском  к банку и войсковой части об истребовании из чужого незаконного владения банка здания.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли - продажи от 10.03.1992 банк приобрел у войсковой части здание штаба. Здание было передано по акту приема - передачи.

Названное здание как имущество железнодорожных войск было отнесено к федеральной собственности пунктом 2 раздела 2 приложения № 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации № 3020-1 от 27.12.1991 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республики в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Согласно пункту 15 указанного Постановления № 3020-1 (в редакции, действующей на момент заключения договора от 10.03.1992) полномочия по распоряжению государственным имуществом, делегированные до 10 ноября 1991 года министерствам, ведомствам и иным субъектам, утрачивают свою силу с момента принятия настоящего постановления.

В нарушение требований статьи 92 Гражданского кодекса РСФСР, статьи 5 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» и пункта 15 указанного выше Постановления № 3020-1 войсковая часть без согласия собственника и без каких-либо на то полномочий распорядилась федеральным имуществом. Следовательно, поскольку договор купли - продажи недвижимости от 10.03.1992 по мнению суда противоречит нормам права, в силу статьи 168 ГК РФ он является ничтожной сделкой. Банк владеет названным имуществом незаконно. Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Судом было установлено, что:

1) банк не является добросовестным приобретателем, поскольку должен был знать, что войсковая часть  не имеет права отчуждать спорное имущество;

2) индивидуально - определенное имущество сохранилось до настоящего времени, новая вещь создана не была;

3) срок исковой давности не пропущен.

Следовательно, по мнению суда, имущество подлежит истребованию из чужого незаконного владения банка.

   

Антуфьев Илья Владимирович

Юрист- эксперт

Консультационный центр недвижимости

 





© 2005 Консультационный Центр Недвижимости
119019, г.Москва, ул.Новый Арбат, д.11, стр.1
125480, г.Москва, ул. Героев Панфиловцев, дом 9, корп. 3
Тел.: 8 (499) 762-22-01, E-mail: info@riskam.net
Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-22794
Юридическая информация
Яндекс цитированияRambler's Top100

Дизайн сайта: www.yatska.ru