ЗАБЛУЖДЕНИЯ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ

          В последние годы от покупателей, в частности,  недвижимого имущества, зачастую можно услышать фразу «Я добросовестный приобретатель. Мне ничего не грозит. Есть разъяснение Конституционного Суда». Это весьма опасное заблуждение. Предлагаю разобраться, что же именно указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П.

Виды рисков собственников недвижимого имущества

          В первую очередь, необходимо рассмотреть виды рисков, которые несут приобретатели недвижимого имущества.

          Экспертами «Консультационного центра недвижимости» в ходе разработки методики выявления (оценки) юридических рисков в сфере недвижимого имущества и основанной на ней техники  юридическо-страховой защиты интересов добросовестных владельцев недвижимости были выделены следующие виды рисков: 

1) Риски ненадлежащего оформления и одобрения сделок с недвижимым имуществом;

2) Отдельные реституционные риски;

3) Отдельные виндикационные риски;  

4) Ипотечные риски;

5) Риски изъятия и запретов;

6) Риски специально-регулируемого порядка получения прав.

Данные категории разделены, в первую очередь, исходя из критериев полноты и практического удобства проведения правовой экспертизы и разработки наиболее оптимальных механизмов юридической защиты интересов добросовестных приобретателей. 

Рассмотрим более подробно каждую из указанных категорий рисков, но при этом оговоримся, что в рамках данной статьи мы можем только перечислить некоторые включаемые в рассматриваемые группы правоотношения, так как изложение даже кратких их характеристик, не говоря уже о возможных вариантах минимизации рисков и правовой защиты, потребует объема не одной книги.

Риски ненадлежащего оформления и одобрения сделок

Риски, возникающие в случаях ненадлежащего оформления и одобрения сделок, следуют признать наиболее известными. Участники сделки, даже не являющиеся юристами, знают, что нужна обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью,  надлежащее оформление доверенностей, протоколов общих собраний участников (для юридических лиц) или нотариально заверенных согласий супругов (для физических лиц), подписание передаточных актов, указание в договоре стоимости объекта и его точных идентифицирующих признаков, а также соблюдение целого ряда иных формальностей, необходимых для того, чтобы сделка считалась заключенной и действительной.     

В данную категорию возможно включить риски, возникающие при:

1.Несоблюдении требований к  оформлению сделок (не указание существенных условий договора, отсутствие точных идентифицирующих признаков объектов, отсутствие передаточного акта и т.п.). 

2.Ненадлежащем оформлении полномочий представителей коммерческих юридических лиц (в том числе унитарных   предприятий).

3.Несоблюдении требований в отношении крупных сделок.

4.Несоблюдении требований в отношении сделок с заинтересованностью.

5.Неправоспособности и недееспособности физических лиц, участвующих в сделке.

6.Нарушении порядка делегирования полномочий.

7.Неисполнении установленных процедур при получении согласия сособственников.  

Соблюдение указанных выше требований и правил, обычно, в обязательном порядке, проверяется юристами при оформлении сделки, так как при их нарушении договор купли-продажи либо иного отчуждения недвижимости либо считается незаключенным (см., например, ст.ст. 432, 555 Гражданского кодекса РФ), либо может быть признан недействительным и продавец вправе потребовать возврата переданного имущества.

При этом обычно внимательно относятся именно к оформлению последней сделки, зачастую не уделяя соответствующего внимания предыдущим, в то время как при их ненадлежащем документировании  и оформлении волеизъявления сторон  риски сохраняются, если они заключены в течение срока исковой давности, а также в более ранний период, если были поданы исковые заявления в отношении правообладания рассматриваемым объектом недвижимого имущества либо имеются основания для приостановления течения срока исковой давности.  

Отдельные реституционные риски

Рассматриваемая категория объединяет риски признания сделок недействительными с возникновением обязанностей возврата каждой из сторон другой стороне всего полученного по сделке (ст. 167 Гражданского кодекса РФ). Данные последствия носят юридический термин «двусторонняя реституция», который и дал наименование данной категории рисков.

В наименовании также присутствует слово «отдельные», так как двусторонняя реституция может иметь место не только в указанных далее случаях, но и в ряде иных обстоятельств, например, указанных в категориях «Риски ненадлежащего оформления и одобрения сделки» и «Риски специально-регулируемого порядка получения прав».

Однако при наличии указанных далее признаков целесообразно провести отдельный (специальный) юридический анализ правоотношений в целях выявления потенциальной угрозы реституции, например, при:

1.Несоблюдении требований антимонопольного законодательства. 

2.Вероятности признания отчуждающей стороны банкротом с возможностью признания недействительными сделок по отчуждению имущества, заключенных в течение шести  месяцев (для организаций) либо в течение 12 месяцев (для частных лиц), предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом.

Другими словами, если продавец имущества признается банкротом, то могут быть признаны недействительными сделки, заключенные им раньше в течение указанного выше срока (то есть когда еще он не был банкротом и, возможно, не было никаких признаков предстоящего банкротства). Недействительность же сделок, как указывалось выше, обычно влечет за собой обязанность возврата всего полученного по сделке (двустороннюю реституцию). При банкротстве продавца данная процедура намного неприятней для приобретателя, так существует очередность удовлетворения требований кредиторов банкрота, и после помещения возвращенного недвижимого имущества в так называемую «конкурсную массу», из его стоимости, в первую очередь, удовлетворяются требования первых очередей (задолженности по выплате заработной плате, налоговым и  иным платежам государственным органам и т.п.). В то время как горе-покупатель, имевший неосторожность приобрести имущество у лица, которое через несколько месяцев после сделки признается банкротом, помещается фактически в конец очереди кредиторов.         

3.Несоблюдении прав сособственников, обладателей преимущественных прав и иных сообладателей прав в отношении имущества.

4.Мнимой либо притворной сделки.

Данные виды рисков подлежат оценке при юридическом анализе в основном последней из заключенных в отношении объекта недвижимости сделок.

Отдельные виндикационные риски

К данной группе отнесем риски, основанные на:  

1.Нелигитимности лиц, принимающих решения о сделках (акционеров (участников), общих собраний участников, совета директоров, представителей собственников и  др.). 

2.Сделках, совершенных  под влиянием заблуждения либо гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.  

3.Сделках, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Данная категория доставляет наибольшее количество неприятностей, в первую очередь добросовестным приобретателям, так как в нее включены нарушения, при которых любой из предыдущих собственников, чьи интересы были нарушены, в случаях особо перечисленных в законодательстве может истребовать имущество посредством предъявления виндикационного иска  (ст. 302 Гражданского кодекса РФ).

При этом не имеет значение количество сделок, совершенных после выбытия прав на имущество от лица, чьи права были нарушены, до получения прав на имущество добросовестным приобретателем.

При выборе между интересами добросовестных приобретателей и интересами лиц, которые были лишены имущества помимо своей воли, закон становится на сторону последних, как наименее защищенных  в данной ситуации, что  является оправданным:

- во-первых, таким образом установлен своеобразный юридический заслон обороту квартир и иного недвижимого имущества, права на которое были получены криминальным путем, так как независимо от количество сменившихся владельцев, лицо, свободное волеизъявление которого на распоряжение имуществом было нарушено, остается вправе требовать восстановления своих прав (вопросы эффективности данного заслона составляют отдельную тему, непосредственно связанную с эффективностью работы судебной системы и правоохранительных органов);         

- во-вторых, подразумевается, что волеизъявление добросовестного приобретателя при выборе вариантов недвижимости не ущемляется и он мог обезопасить свои интересы, получив необходимые сведения в ходе правовой  экспертизы и совершения иных юридически-выверенных действий до принятия решения о совершении сделки. Таким образом, по всей видимости, по замыслу  законодателя,  добросовестный приобретатель должен действовать разумно, осмотрительно и совершить необходимые подготовительные мероприятия при принятии решения  о покупке недвижимого имущества.      

Ипотечные риски

(риски обращения взыскания по долгам предыдущих собственников)

Для читателей, не являющимися юристами, необходимо пояснить, что ипотекой называется залог недвижимого имущества (квартир, земельных участков, зданий, сооружений и т.п.).  В свою очередь, залогом именуется способ обеспечения исполнения обязательств (обычно заемных либо кредитных), при котором в случае неисполнения должником этого обязательства кредитор вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию путем продажи с публичных торгов с преимущественным получением в счет погашения долга вырученных денежных средств. При этом законом также установлены некоторые исключения из данного порядка, например, указаны случаи, при которых залогодержатель (кредитор) вправе получить право собственности на заложенное имущество в счет погашения долга. 

Особые неприятности для добросовестных приобретателей могут представлять случаи ипотеки в силу закона, то есть ипотеки основанной не на договоре, а вытекающей из требований  законодательства. Например, по общему правилу, жилой дом или квартира, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или средств целевого займа, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом или квартиру (ст.77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 78 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополняет данный перечень случаями, когда кредит либо заем брался на капитальный ремонт либо иное неотделимое улучшение жилого помещения, а также погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Несмотря на то, что в данном случае договор ипотеки не оформляется и не регистрируется, объекты недвижимости после передачи добросовестному приобретателю продолжают считаться заложенными (ст.353 ГК РФ) и кредиторы вправе требовать обращения на них взыскания в счет погашения долгов предыдущих собственников. При этом не имеет значение количество переходов права собственности на объект недвижимости (количество совершенных в отношении него сделок), то есть может иметь ситуация когда ни покупатель, ни продавец не знали, что в отношении объекта недвижимости установлена ипотека в силу закона. 

Приведем только несколько аналогичных ситуаций, установленных действующим законодательством, в частности, в отношении коммерческой и жилой недвижимости:

а. Если недвижимое имущество продается с отсрочкой либо рассрочкой платежа по договору (в кредит), то оно признается находящимся в залоге в силу закона у продавца для обеспечения его обязательств по оплате (ст. 488 ГК).     

b. Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, считается находящимся в залоге в силу закона. Если земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды (ст. 64.1. ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

c. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на нем здания и сооружения залогодателя (ст. 64.1. ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).    

d. При строительстве зданий или сооружений с использованием кредитных средств или целевого займа, земельный участок на котором они находятся либо право аренды на данный земельный участок считается находящимся в залоге  (ст. 64.2. ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

e. Земельный участок либо право аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, а также сам построенный дом или иной объект после окончания строительства считаются находящимся в залоге в обеспечение исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства (ст.13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве …»).

f. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (ст. 587 Гражданского кодекса РФ).   

          Таким образом, к категории ипотечных отнесем риски, имеющиеся при следующих обстоятельствах:

1.Наличие ипотеки в силу закона; 

2.Наличие договорной ипотеки или несоблюдение требований к ее прекращению;

3.Несоблюдение требований законодательства при отчуждении заложенного имущества (при договорной ипотеке и  ипотеке в силу закона). В этом случае предыдущий собственник может потребовать восстановить его в правах и потребовать возврата недвижимого имущества. 

Риски изъятия и запретов

В отдельную категорию отнесем риски изъятия и запретов, имеющие место при: 

1.Неисполнении особых требований и условий, установленных в отношении объекта недвижимости (например, в отношении незаконно-перепланированного помещения; памятников истории, культуры и архитектуры; несоблюдение целевого назначения помещения, установленного  при его приватизации; нарушение сроков и вида строительства на земельном участке и т.п.). 

2.Наличии ограничений оборотоспособности предмета сделки.

3.Наличии правопритязаний и споров.

4.Вероятности изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд.

В указанных выше случаях уполномоченные государственные или муниципальные органы в установленном порядке вправе  наложить арест, изъять либо иным образом ограничить права в отношении недвижимого имущества.

Риски специально-регулируемого порядка получения прав

Наконец, в отдельный блок объединим очень разнородные правоотношения,  связанные со специальными процедурами получения права собственности на объекты недвижимого имущества.

За каждым из перечисленных далее пунктов стоит внушительное количество правовых норм либо даже целых законов и кодексов. Однако, к счастью,  в отличие от предыдущих категорий подробные юридические исследования рисков при указанных далее нарушениях необходимы  далеко не для всех объектов недвижимости, а только если в истории объекта имело место получение прав на него не в соответствии с условиями обычного договора купли-продажи.

Например, можно указать следующие случаи, создающие особую категорию рисков, минимизировать которые весьма непросто:

1.Несоблюдение требований при строительстве и реконструкции.

2.Несоблюдение установленного порядка приватизации имущества и условий приватизации.

3.Несоблюдение установленного порядка взноса в уставной капитал.

4.Несоблюдение установленного порядка в ходе торгов (аукционов и конкурсов) и после их проведения.

5.Несоблюдение требований при отчуждении имущества в ходе процедур банкротства. 

6.Несоблюдение требований к оформлению отступного при ипотеке, к порядку обращения взыскания и реализации заложенного имущества и в иных подобных ситуациях.

7.Несоблюдение установленного порядка раздела и оформления полученного имущества при разводе и ином разделе общего имущества.

8.Несоблюдение особенностей получения прав в отношении земельных участков.

9.Несоблюдение особенностей получения прав в отношении памятников истории, культуры и архитектуры.

10.Несоблюдение требований при наследовании.

11.Несоблюдение установленного порядка при получении имущества по договору ренты либо пожизненного содержания с иждивением.

12.Несоблюдение особенностей оборота жилых помещений (например, нарушение прав несовершеннолетних, преимущественных прав собственников соседних комнат в коммунальной квартире и т.п.). 

Нарушение указанных выше требований и правил может привести к утрате прав в отношении недвижимого имущества. При этом добиться полноценной компенсации у лиц,   действительно виновных в допущенных нарушениях в большинстве случаев практически невозможно.

Поэтому если в истории объекта недвижимости имели место перечисленные выше обстоятельства, необходим специализированный юридический анализ указанных правоотношений с целью выявления допущенных нарушений и определения уровня потенциальных рисков.            

Постановление Конституционного Суда РФ

Рассмотрев возможные категории рисков владельцев недвижимости вернемся к положениям Постановления Конституционного Суда  РФ от 21.04.2003 года № 6-П, основной вывод в котором сводится к тому, что собственник не может прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, то есть требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной в нарушении закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Но при этом Конституционный Суд РФ указывает, что при рассматриваемых обстоятельствах возможно  применять правовой механизм с использованием виндикационного иска, если для этого имеются указанные в законодательстве основания.

Таким образом, речь, в первую очередь, идет о правильном формулировании исковых требований и необходимости доказывания не только недействительности сделок, но и иных факторов, указанных в законе (например, того что имущество выбыло помимо воли собственника). Более того, в указанном процессе рассматривалась конституционность только пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса («Общие положения о последствиях недействительности сделки»), то есть правомерность предъявления требований в случаях, указанных выше в категории «Отдельные  реституционные риски».

На основании выводов Конституционного Суда РФ в свете указанной выше классификации рисков можно исключить реституционные риски по всем имевшимся в ходе истории объекта сделкам, предшествующим последней. Но  при этом реституционном риски в полном объеме сохраняются по последней сделке. Более того, в указанном Постановлении Конституционного Суда РФ отдельно отмечено, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставиться в зависимость от добросовестности сторон, так как считается недействительной с момента ее совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых она заключалась.  

Таким образом, у добросовестного приобретателя в полном объеме сохраняются реституционные риски по последней сделке, а также риски, указанные в иных перечисленных выше категориях, в частности: «Риски ненадлежащего оформления и одобрения сделок», «Отдельные виндикационные риски» и «Риски специально-регулируемого получения прав».  Если было реализовано заложенное имущество (в том числе залог может возникнуть не только по договору, но и автоматически в случаях, указанных в законе), то залогодержатели (кредиторы предыдущих владельцев) вправе требовать обращения на него взыскания в счет погашения долга независимо от того, у кого это имущество находится (в том числе и у добросовестного приобретателя). В свою очередь государственные и иные уполномоченные органы вправе требовать ареста, изъятия либо ограничения прав в отношении недвижимого имущества, в том числе находящегося у добросовестного приобретателя,  в случаях, указанных в категории «Риски изъятия и запретов».

Виды защиты интересов добросовестного приобретателя

          Несмотря на кажущуюся с обывательской точки зрения угрозу рынку недвижимости, описанные выше риски соответствуют нормальному обороту, так как правовые нормы их регулирующие нацелены в первую очередь на защиту от злоупотреблений в данной сфере и подразумевают, что добросовестные приобретатели действительно добросовестно отнесутся к анализу возможных рисков перед принятием решения о приобретении объектов недвижимости.

          Аналогичные правила регулирования оборота недвижимого имущества установлены в подавляющем большинстве развитых стран с цивилизованной системой оборота недвижимого имущества. Отличие заключается только в том, что в западных странах в ходе многовековой эволюции правоприменительной практики были разработаны эффективные юридические механизмы выявления и анализа указанных рисков, а также отработаны на практике различные варианты эффективной минимизации рисков добросовестных приобретателей.

          В то время как в нашей стране в течение большей части 20 века не было коммерческого оборота недвижимого имущества как такового, поэтому в настоящее время приходится разрабатывать и внедрять на практике необходимые правовые механизмы практически заново.

         Специализирующиеся   в    данной области   права эксперты «Консультационного центра недвижимости» (Фрунзенская наб., д. 38/1) рекомендуют использовать при защите интересов добросовестных владельцев недвижимости, как минимум, следующие составляющие:

 -детальную юридическую проверку (Due Diligence) в отношении  каждого из объектов недвижимого имущества (желательно до достижения окончательных договоренностей об условиях оформления сделки по приобретению недвижимости); 

-разработку оптимальных и наиболее соответствующих защите интересов добросовестных приобретателей вариантов передачи им прав в отношении недвижимости; 

-разработку, согласование и оформление наиболее эффективных в каждом конкретном случае юридических способов обеспечения исполнения обязательств; 

-квалифицированное юридическое сопровождение сделки (составление проектов необходимых документов, разработку рекомендаций по оптимальному оформлению сделки, консультирование в ходе переговоров по возникающим вопросам, представление интересов в ходе государственной регистрации сделки и т.п.);

-титульное страхование, то есть страхование потери имущества в результате утраты права собственности (например, в результате признания недействительными сделок по приобретению объектов недвижимости, изъятия имущества по искам государственных органов, одного из предыдущих собственников и в иных аналогичных ситуациях);

-в случае ненадлежащего исполнения обязательств со стороны партнеров -  обоснованный и полный расчет убытков и разработку правового механизма получения компенсации;  

-профессиональную судебную защиту и иное юридически-выверенное представление интересов добросовестных приобретателей в случае предъявления каких-либо претензий, ущемляющих их права в отношении недвижимого имущества.  

          При участии экспертов ОСАО «Ингосстрах» специалистами «Консультационного центра недвижимости» разработана техника юридическо-страховой защиты интересов добросовестных владельцев недвижимости, включающая в себя оптимальное сочетание юридических способов и средств страхования, позволяющая не только максимально минимизировать риски добросовестных приобретателей, но и достичь существенной экономии на соответствующих затратах, возникающих в ходе приобретения, строительства и последующей  эксплуатации объектов недвижимого имущества.    

Латынцев Александр Викторович

кандидат юридических наук

Консультационный центр недвижимости