КОНСУЛЬТАЦИЯ ЭКСПЕРТОВ
Задать вопрос

Запись на консультацию:
Тел.: 8 (499) 76-222-01
РАЗДЕЛЫ
Сделки с недвижимостью
Риски правообладателей недвижимости
Оформление и регистрация сделок
Новостройки (долевое строительство жилья)
Коммерческое строительство
Землепользование
Реконструкция, ремонт, перепланировки
Конкурсы и аукционы
Проверки государственных органов
Расчет убытков
Обеспечение исполнения
Законодательство
Обзоры судебных решений
ПОИСК ПО САЙТУ

в разделах
в новостях
везде
 
Подписаться на
рассылку
каталог объектов недвижимости

 
Главная Стоимость услуг Контакты Вакансии

Юридические услуги при сделках с недвижимостью

Оценка юридических рисков банков при выдаче кредитов под залог недвижимого имущества 

 

1. Ипотека без нотариуса

 В настоящее время ни один крупный банковский кредит не выдается заемщику без наличия с его стороны серьезного обеспечения возврата кредита. Сегодня залог недвижимого имущества (ипотека) является одним из самых эффективных способов обеспечения обязательств по возврату кредитов.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального Закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – «Закон об ипотеке») договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Ранее договор ипотеки подлежал также и обязательному нотариальному удостоверению, однако, в настоящее время, с 01 января 2005 года, нотариальное удостоверение договора ипотеки законодателем отменено (Федеральный Закон № 216-ФЗ от 30.12.2004 г.). Данное обстоятельство, по сути, привело к возникновению у сотрудников банков дополнительной работы, которую ранее выполняли нотариусы. Здесь имеется ввиду работа, связанная, в первую очередь, с проверкой закладываемой недвижимости, проверкой возможности заключения договора ипотеки в той или иной ситуации, составлением договора ипотеки и т.п. На банки, таким образом, легла дополнительная ответственность, которую ранее с ними делили соответствующие нотариусы.    

При принятии решений о выдаче кредитов под залог недвижимости сотрудникам банков необходимо учитывать многочисленные особенности государственной регистрации договоров ипотеки, установленных Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельным Кодексом РФ, Законом об ипотеке.

В связи с вышесказанным сегодня, на наш взгляд, желательным является участие в ипотечных сделках юристов, которые обладают большим опытом работы с объектами недвижимости. Преимущества участия таких юристов в сделке заключаются в их независимости и часто узкой специализации юристов, работающих только с недвижимостью и знающих тонкости данной сферы деятельности (в отличие от многих юристов банков, для которых недвижимость в большинстве случаев не является основной сферой деятельности).

В случае, если после заключения кредитного договора и договора ипотеки заемщик банка по решению суда лишится принадлежащей ему недвижимости, выданный кредит, по сути, останется без обеспечения (ст. 42 Закона об ипотеке). Данная ситуация является крайне рискованной для банка.   

В настоящее время специалистами компании «Консультационный центр недвижимости» при сотрудничестве с некоторыми крупными банками разработана методика снижения юридических рисков залогодержателей, которая включает в себя два основных направления:

1) юридическая проверка объекта недвижимости, состоящая в выявлении, анализе и минимизации рисков банка, а также в разработке схемы будущей ипотечной сделки;

2) титульное страхование объектов ипотеки.

 

2. Минимизация банковских рисков

Сутью проводимой юридической проверки является изучение «истории недвижимости». При проверке принадлежащей потенциальному заемщику недвижимости нужно учитывать, что в российском гражданском законодательстве существует несколько десятков только прямых оснований, по которым сделки с недвижимостью в судебном порядке могут быть признаны недействительными и имущество может быть истребовано, в том числе, и у добросовестного приобретателя что подтверждено, в частности, небезызвестным Постановлением Конституционного суда РФ № 6-П от 21.04.2003 г. «По делу о проверке конституционности положения пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации…».

Специалисты компании «Консультационный центр недвижимости» имеют большой практический опыт работы в области сопровождения ипотечных сделок что позволило разработать методику, в соответствии с которой осуществляется анализ правоустанавливающих документов. По результатам анализа для банка готовится письменное юридическое заключение, содержащее в себе уровень выявленных рисков,  рекомендации по их минимизации а также рекомендации в отношении «схемы» планируемой сделки. Так, специалистами компании выделены в общей сложности шесть категорий возможных рисков правообладателей недвижимости (а значит, и потенциальных рисков банка): виндикационные риски; реституционные риски; ипотечные риски; риски несоблюдения требований к оформлению и реализации сделки; риски изъятия, запретов и ограничения пользования; риски специально регулируемого порядка получения прав.     

После подготовки письменного юридического заключения по итогам экспертизы недвижимости заключение передается для ознакомления в банк. В случае принятия банком положительного решения по итогам рассмотрения заключения специалисты «Консультационного центра недвижимости» составляют проект договора ипотеки, согласовывают необходимые условия договора, присутствуют при его подписании залогодателем и залогодержателем а также представляют интересы сторон договора в Федеральной регистрационной службе (Росрегистрации) при государственной регистрации договора ипотеки.  

В настоящее время наряду с серьезной юридической проверкой достаточно надежным способом минимизации рисков банка является титульное страхование принадлежащей залогодателю (заемщику) недвижимости. В широком смысле под титульным страхованием понимается страхование рисков утраты права собственности лица на принадлежащее ему недвижимое имущество. Данный вид страхования представляет собой защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца:

А) в результате признания заключенной с имуществом сделки недействительной и применения судом последствий её недействительности в виде обязания возврата полученного по сделке имущества;

Б) в результате удовлетворения судом предъявленного к владельцу имущества виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения). 

«Консультационный центр недвижимости» сотрудничает с рядом известных страховых компаний в рамках реализации программы титульного страхования, в которой также успешно применяются методические наработки в области снижения юридических рисков.

 

3. Российское законодательство о недействительных сделках и об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикации)

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ недействительные сделки подразделяются на ничтожные и оспоримые (ст. 166).  При этом ничтожной признается сделка, которая недействительна с самого начала её совершения в силу того, что она противоречит законодательству, вне зависимости от решения  суда. Оспоримой является сделка, признанная недействительной судом уже после её совершения.

Согласно положению п. 2 ст. 167 Гражданского Кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (двусторонняя реституция), а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение. Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Действующее законодательство содержит ряд положений, которые в целом защищают добросовестного приобретателя от истребования у него имущества. Данные положения сводятся к тому, что добросовестный приобретатель имущества обязан возвратить приобретенное им имущество только в прямо указанных в законе случаях, Согласно положениям ст. 302 Гражданского Кодекса РФ «если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли». Такая позиция подтверждается, в частности, в п.п. 24 и 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25.02.1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» где говориться о том, что «в соответствии со ст. 302 ГК РФ иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли». В Постановлении Конституционного суда РФ № 6-П от 21.04.2003 г. «По делу о проверке конституционности положения пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации…» также отмечается, что «содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК РФ – не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом».

Иными словами, если с имуществом было произведено несколько сделок, в результате которых оно переходило от одного владельца к другому, возможна ситуация, когда «последнему» владельцу имущества будет предъявлен виндикационный иск. Данный иск может быть теоретически предъявлен любым из участников «цепочки» сделок с имуществом, если будет установлено, что при совершении какой-либо из сделок имели место нарушения законодательства, состоящие в нарушении воли отчуждающей стороны. В этом случае имущество у добросовестного приобретателя может быть истребовано в судебном порядке в результате удовлетворения виндикационного иска.

 

4. Некоторые особенности ипотеки отдельных видов недвижимости

1. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ст. 69 Закона об ипотеке). При этом в случае, если земельный участок, на котором расположена закладываемая недвижимость, принадлежит залогодателю на праве аренды, регистрирующим органом (соответствующим Управлением Федеральной регистрационной службы РФ) в определенных ситуациях может быть истребовано согласие или уведомление собственника (арендодателя) такого участка относительно залога права аренды (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 615 Гражданского Кодекса РФ, п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса РФ).

2. Предметом ипотеки не могут быть земельные участки, которые исключены из оборота или ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке).

3. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, если договором об ипотеке не установлено иное (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке). При этом ипотека земельного участка сельскохозяйственного назначения возможна только с одновременной ипотекой находящихся или строящихся на этом земельном участке зданий, строений, сооружений (п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке).

4.  Согласно ст. 64.1 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

5. Согласно ст. 64.2 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.

6. Не допускается ипотека квартир и иных жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке).

7. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется с согласия органов опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, ст.ст. 37 Гражданского Кодекса РФ).

8. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона об ипотеке).

 

Антуфьев Илья Владимирович

юрист

Консультационный центр недвижимости





© 2005 Консультационный Центр Недвижимости
119019, г.Москва, ул.Новый Арбат, д.11, стр.1
125480, г.Москва, ул. Героев Панфиловцев, дом 9, корп. 3
Тел.: 8 (499) 762-22-01, E-mail: info@riskam.net
Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-22794
Юридическая информация
Яндекс цитированияRambler's Top100

Дизайн сайта: www.yatska.ru