КОНСУЛЬТАЦИЯ ЭКСПЕРТОВ
Задать вопрос

Запись на консультацию:
Тел.: 8 (499) 76-222-01
РАЗДЕЛЫ
Сделки с недвижимостью
Риски правообладателей недвижимости
Оформление и регистрация сделок
Новостройки (долевое строительство жилья)
Коммерческое строительство
Землепользование
Реконструкция, ремонт, перепланировки
Конкурсы и аукционы
Проверки государственных органов
Расчет убытков
Обеспечение исполнения
Законодательство
Обзоры судебных решений
ПОИСК ПО САЙТУ

в разделах
в новостях
везде
 
Подписаться на
рассылку
каталог объектов недвижимости

 
Главная Стоимость услуг Контакты Вакансии

Юридические услуги при сделках с недвижимостью

ОФОРМЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В МОСКВЕ В СОБСТВЕННОСТЬ

 

     Проблема оформления земельных участков в Москве в частную собственность в настоящее время является очень актуальной и интересной.

     Пункт 1 статьи 28 Земельного Кодекса РФ предусматривает, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам за плату в собственность или в аренду. В п. 1 ст. 36 ЗК РФ говориться о том, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, которые на них расположены. Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 1 ст. 28 закона). Таким образом, федеральное законодательство допускает возможность приобретения земельных участков в собственность физических и юридических лиц. Однако в Москве ситуация, когда земельный участок находится в собственности, является очень редким исключением.

Пункт 1 ст. 14 Закона г. Москвы от 14 мая 2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве» гласит: «в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность отчуждения земельного участка из собственности города Москвы, предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города Москвы». То есть данным законом в Москве в отношении земли фактически установлен приоритет арендных отношений над отношениями собственности. При этом закон не исключает возможности оформления земли в собственность (например, п. 2 ст. 6 Закона). Положение о приоритете арендных отношений установлено в законе из экономических соображений, так как арендные платежи за землю в Москве образуют существенную статью доходов в городском бюджете. Но данное положение зачастую не соответствует интересам пользователей земельных участков (в первую очередь, коммерческих организаций), способных выкупать участки.  

Согласно п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ отказ в предоставлении в частную собственность земельных участков для строительства,  находящихся в государственной или муниципальной собственности  не допускается за исключением случаев, когда:

·       земельный участок изъят из оборота,

·       федеральным законом установлен запрет на приватизацию участков,

·       участки зарезервированы для государственных или муниципальных нужд.

Подразумевается, что во всех других случаях заинтересованное лицо вправе обратиться в уполномоченные органы для предоставления земельного участка в частную собственность для строительства и отказано ему в этом праве быть не может.

Однако, в реализации данного права у московских землепользователей возникают серьезные трудности, в первую очередь, основанных на отсутствии принятых подзаконных нормативных документов, регулирующих необходимые действия и процедуры. Поэтому рассмотрим возможные шаги заинтересованных землепользователей в теории.

 

Рекомендуемые процедуры оформления земли в собственность

 

1. В первую очередь, заинтересованному лицу необходимо зарегистрировать в Главном управлении федеральной регистрационной службе по Москве право собственности на соответствующее здание или строение, расположенное на участке, чтобы претендовать на участок в соответствии с вышеупомянутым п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

2.  Оформить документы  на земельный участок, то есть произвести его  межевание, кадастровый учет и т.д.; получить кадастровый план участка в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы (бывший Москомзем).

3. Обратиться с заявлением в уполномоченный орган, принимающий решение о предоставлении участка в собственность. В соответствии с п. 5 ст. 36 ЗК РФ им является исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в рассматриваемой ситуации – Правительство Москвы). Данный государственный орган по смыслу п. 6 ст. 36 ЗК РФ в такой ситуации в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность, готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю.

4. Подписать договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, оплатить цену земельного участка.

5. Обратиться с заявлением в Главное управление федеральной регистрационной службы по Москве о регистрации права собственности на земельный участок.

    Описанная ситуация является, конечно, идеальной. На практике проблемы возникают при реализации каждого из указанных пунктов, поэтому реально получить землю в собственность в Москве можно только основываясь на судебных решениях. Например, в  Департаменте земельных ресурсов г. Москвы могут отказать в оформлении кадастрового плана участка. Данный отказ, впрочем, как и действия (бездействия) других государственных органов можно обжаловать в суде.

     Необходимо учитывать, что процедура приобретения земельного участка в собственность несколько иная, если здание, находящиеся на участке, было приобретено юридическим лицом в порядке приватизации федерального имущества. Решение о приватизации соответствующего участка в таком случае будет приниматься не Правительством Москвы, а уполномоченным федеральным органом (Федеральным агентством по управлению имуществом).   

 

Особенности приобретения земельных участков в случае, если расположенные на  них объекты недвижимости ранее находились в федеральной собственности

 

     В том случае, если здания, находящиеся на земельном участке, были приобретены юридическим лицом в порядке приватизации федерального имущества то у данного юридического лица есть гораздо больше шансов приобрести этот земельный участок в собственность, так как решение о приватизации такого участка будет приниматься не Правительством Москвы, а уполномоченным федеральным органом (в настоящее время - Федеральным агентством по управлению имуществом, ранее - Территориальным агентством Минимущества РФ по городу Москве).

Правительством Москвы предпринимались неоднократные попытки в судебном порядке признать недействительными вышеуказанные распорядительные акты Федерального агентства по управлению имуществом  (Минимущества РФ) о продаже земельных участков в частную собственность. Однако суды в этом случае приходили к выводу, что данный федеральный орган, вынося такие решения,  действовал в рамках закона. При этом суды исходили из следующего.   

 Согласно п. 10 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. В соответствии с п. 14 ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 г.   № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и принятым во исполнение пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю» решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством Российской Федерации к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. Поскольку решение о предоставлении зданий в собственность принимало Минимущество, то оно и вправе предоставить в собственность и земельные участки, необходимые для обслуживания и использования расположенных на них зданий (например, Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2004 г. по делу № КА-А40/5201-04).

     Таким образом, для оформления земельного участка в собственность заинтересованному лицу в вышеописанной ситуации необходимо:

1. Зарегистрировать  в  Главном  управлении федеральной регистрационной службе по Москве право собственности на соответствующее здание или строение, полученное в результате приватизации федерального имущества.

2. Оформить документы  на земельный участок, то есть произвести его  межевание, кадастровый учет и т.д.; получить кадастровый план участка в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы.

3. Обратиться с заявлением   о  предоставлении участка в собственность в  соответ-ствующее   подразделение Федерального агентства по управлению имуществом. В двухнедельный срок со дня поступления заявления данный орган издает распоряжение  о  предоставлении  земельного участка  в собственность, готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю.

4. Подписать договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, оплатить цену земельного участка.

5. Обратиться с заявлением в Главное управление федеральной регистрационной службе по Москвы о регистрации права собственности на земельный участок.

 

Антуфьев Илья Владимирович

Юрист-эксперт

Консультационный центр недвижимости

 





© 2005 Консультационный Центр Недвижимости
119019, г.Москва, ул.Новый Арбат, д.11, стр.1
125480, г.Москва, ул. Героев Панфиловцев, дом 9, корп. 3
Тел.: 8 (499) 762-22-01, E-mail: info@riskam.net
Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-22794
Юридическая информация
Яндекс цитированияRambler's Top100

Дизайн сайта: www.yatska.ru